聂梅生：10年间 中国的房地产做对了哪些事？

从2003年到2017年，中国房地产经历了连续14年强力度的调控。据估算，与土地、房价、房贷等相关的调控政策文件超过了100个。房地产行业与其他产业关联紧密，可谓牵一发而动全身。一路走来，中国房地产业态和生态环境发生了巨大变化：房地产行业作为国家投资领域的重点，由于房价上涨一度成为全民长期热议话题，直到最近三年，其又成为国家体制改革的痛点。

由于政策频繁，业内多位房企人士有一个共同呼声：希望政策持续稳定。

当前，我们看到出台的很多政策都是临时性措施。为什么？我认为国家是从金融安全角度在考虑。在今年全国金融工作会议中，“系统性金融风险和资产泡沫”成为讨论核心。所谓资产泡沫说的是股市还是楼市？可能兼而有之，但我认为重点还是指楼市。

当前习近平主席提出规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，实现住有所居。在这个背景下，我认为正是解决两件大事的好时机：其一，农地入市。这个话题并不新鲜，提出解决也由来已久。只有同地同权同价，才能解决房地产“面粉与面包”的问题。其二，农村集体建设用可以盖租赁房。租售同权撕开了政策的大口子，房地产深层次问题才有解决的可能性。

当前，房地产行业面临的一个转型是，如何从投资拉动到消费趋动的角色切换。

房地产原来在GDP计入投资，只要房地产萧条，固定资产投资下降，GDP就下降，形成一荣俱荣一损俱损的关系。未来房地产要以拉动内需与消费的主要角色来支撑我们国家的GDP。因为房地产和内需以及消费者的C端最有关联。房产销售背后藏着太多的消费大数据。

当前，我们不仅要解决房地产如何能实现直接融资的问题，同时土地财政、房地产税等财税制度改革也是行业的紧要痛点。随着未来行业产业结构调整，要加大服务业的比重，房地产要和服务业直接对接。唯有直面迎接新生态，我们才有出路。

行业发展20多年，我们最爱说房地产要整合行业上下游20多个产业，以此形成产业链发展动能。如今，房地产行业正在从一条线变成了一个平台。目前，新经济中平台经济、共享经济为两大核心，我们在思考——房地产当中怎么样体现新经济？

早先我们说政府搭台企业唱戏。如今政府依然具备非常强有力的平台搭建能力，“一带一路”，特色小镇，PPP都是政府的平台，而且对经济引导起了很大作用。

早先，行业标准在于政府制度，现在政府只管强制性标准，行业标准完全交给行业协会。由此，我们看到了巨大机会。因为很多房地产企业终于有机会联合起来共同搭建创造一个新平台。以此，来形成新经济中一个跨域整合平台效应，这成为房地产面临的一个巨大契机，新的平台形象将为行业带来新风貌。

当前在地产业也出现了共享经济的试水项目，比如说共享空间，共享办公室等。共享经济的基础是从消费端的草根崛起，因此共享经济的重心在C端崛起。国内市值几千亿美金的巨无霸企业就是从C端形成的，不在B端。将来随着互联网、IT产业和科技的巨大发展，共享经济在房地产行业必大有作为。

我对当前中国的经济未来是非常有底气，原因在于我们有14亿人口，这没有一个国家能和我们相比。曾经是国家发展劣势的14亿人口，现在已经成为全球发展竞争绝对的优势，因为这些人口撑起了足够大足够多的市场。今年，行业内会出现好几个超过3000亿销售额的房地产企业。我的建议是，未来房地产企业的转型与发展，产业重点要从巨量的B端往C端转移。

房地产和金融密切相关，这毋庸讳言。在国外，很多房地产企业都变成了类金融企业。我们国家的的广义货币M2，从2007年到2017年的10年当中增加了四倍，超过120万亿元。回头看，期间房地产投资每年平均十万亿元，10年约投资100万亿元。房地产100万亿元与M2增加的120万亿元相比，说明什么问题？我们发的广义货币M2使房地产行业成为了巨大的钢筋水泥储备器。大量的货币沉积在房地产里，最终形成了固化，消纳了我们多发的M2。

10年间一百多个调控文件，最关键的就是央行发文。金融信贷对市场房价的调控几乎可以是立竿见影。政策效应快的话，一个星期就能在房价上会有反映，这就是为什么我们要密切地关注房地产金融相关的战略发展。

按照德意志银行和美银美林的发布数据，中国房地产整体资金体量高达30万亿美金，仅一二线房地产价值因为价格上升所采用的财富增值就达到24万亿元。因此，房价肯定是在不断上涨的。

25年来，中国房地产市场中有什么事情是做对了？从我个人经历过的，有几个事情是可以延续下去的。首先如发展房地产小区试点示范、小康住宅示范，康居工程等。

中国的房地产发展过程是以小区作为细胞形式呈现的。一个一个小区集合成社区，成为承载整个社会最基础的一部分，也造就了我们房地产物业管理公司等等。这个事情在行业发展的过程中首先我们是做对了。

第二，我们契而不舍的推行住宅产业化、健康住宅。这条线在行业内发展起来了，最终在产业链上造就了很多的绿色建材企业。可以说房地产企业功不可没。

第三，越来越多的房地产企业掌握了逆周期法则。在房地产周期法则中，房企飘洋过海，大举进行海外投资。房企融入到国际房地产当中，扩大了视野，扩张了产业版图，这个做对了。

当前，很多海外投资基金已经到了退出阶段。2012年开始在海外投资的开发商都踩到了发展节点。不光是把投资海外的钱赚回来，同时也学会了国际化的房地产运作。因为2012年到2017年，是美国房地产上升期。虽然这次飓风和洪水等自然灾害也改变了美国房地产的预期，但在重建中仍然还有机会。   

第四，我们在非常困难的环境中，一直坚持探索房地产金融相关产业的发展。中国房地产金融走到现在非常不容易。

房价为什么高？我认为土地贵、钱贵，都对房价的“贵”起了很大刺激作用。信贷方面尤其是信托，当前中国的信托还是影子银行，作为银行表外，只不过“穿了一个马甲而已”。由此造成的房地产资金成本高启，间接在一定程度上推高了中国房价。当前，在各界的不断努力推动之下，REITs产品的推出也大有希望。当前的金融货币政策，应该积极引导资金合理往国家重要的战略导向流动。房地产业也不能只盯着这三五年最后的黄金宝地发展，应该把视野放宽，追随国家导向布局。这一轮行业发展的再启动，国家是以产业基金引导的，因此房地产要争取政策支持，融入发展主流。

现在，整个地产行业大踏步走向了“一带一路”、特色小镇、大健康养老，而这三大领域都是我们在改革创新的回顾和展望中梳理出来的黄金之路。