原华远地产董事长任志强：为什么要买房？

现在政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，但不能忽视的一个规律是房子也是可以投资的。怎么定义投资？投资是一种为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。

现在网络上习惯将买房说成是投资向虚，这并不合理。经济学意义上的投资是指经济资产转化，即原来是存款，现在变成了股票、债券或者房子。换句话说，没有投资就没有商品房生产，没有投资也不会有租赁房市场。普通市场房子就是用来居住的房子，但是特殊城市商品房就成为了资产，这是在全世界都可以看到的经济现象。

当前我们大力提倡租赁住房，不能忽视前提是，市场上得有大量投资客购买房子形成可以用来出租的存量，市场才能有规模化租赁住房的供应。

此外，买房在中国也是传统文化中置业概念的传承。正因有购房需求，才有人建设房子、售卖房子；因为有历史的基因，发展到如今，我们才有了故宫、乔家大院等优秀宝贵的历史文化遗产。

租赁市场不健全，以及未来养老保障需求，家庭安全稳定考量，都是支撑未来购房的几大动因。在美国拥有私人住房的年龄构成中，60岁老年人口数占比很小，是因为房子被抵押变成了个人的养老费用。

谈到租赁，我们在研究观察过程中，要以人口作为调查数据基础，人口也要细分为本地户籍、常住人口、流动人口，等等。

一个城市的流动人口，尤其是周期性外流人口比重是我们分析租赁市场容量的重要指标。显然，一线、重点二线城市、三四线城市的人口流动情况是不同的。每年春节期间，典型流出省市分别是北京、广东、上海、浙江、江苏等地。当一个城市的流出人口规模很大时，说明临时性人口，即需要租赁住房人口的比例就大。目前，北京临时性人口已经达到约13%的比例，上海该比例约为10%

历史证明，越大的城市自有住房比例越低。在纽约、东京等大城市，租赁住房占比要达到50%以上，中等城市如美国旧金山占比为30%以上，小城市一般维持在15%-20%比例。中国目前上海、北京该比例不到25%。国际上，租房的平均租期保持在24-36个月，属于长租户，但是中国现在大城市租期基本维持在8-12个月，中等城市为12-18个月。

从全球经验来看，德国租赁市场规模庞大，体系完善。因为在该国整个租赁市场房源供应中，国家保障占11%，地产基金持有17%，私人住房占70%以上。德国通过住房合作社，以及出台的一些免税制度打造了一个强大的社会租赁市场。

这样的经验借鉴到中国，如果没有超过70%以上私人住房供应，要形成一个强大的租赁市场很困难。我国在房改以前，租房主要是房管局监管负责，经历房改后，国内租赁住房比例还是下降的。典型城市比如乌鲁木齐私人拥有住房率为101%，租赁住房几乎是零。因此，租赁住房政策要通盘考虑。

当前，我们要直面租赁住房背后的挑战。全球经验来看，租赁主要是用于无力购房过渡期或短期内无需购房的人群，比如说调动工作，短期异地工作，等等。但众所周知，租房并不会为租户留下资产；同样，租赁居住体验度与购买房产不可同日而语。