9-10月或密集调控 有的房企快撑不住了

进入2017年，楼市调控的步伐并没有停止，春节后至“两会”期间，北京、石家庄、南昌、青岛、长沙、广州等核心一二城市，以及环北京、环上海等区域内三四线城市楼市调控政策频发。

这是继去年10月份全国核心一二线楼市调控之后第二次集中出台楼市调控措施。从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场，上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”，此时，由于房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

从8月前后市场反应来看，有4个现象或特征值得我们关注。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是到了下半年，市场下行的趋势已经导致部分房企撑不住了，开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。据笔者调研，预计四季度至明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，进而影响新房市场。

以一线城市的上海为例，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期，这样，倒逼新房的价格开始出现松动。

3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。