探访燕郊楼市：从高热恢复冷静 投资客转移阵地

分析认为，本轮严格调控政策将使燕郊楼市进入高位盘整期，预计房价会有10%左右调整的可能性。此前过热的环京楼市也将迎来降温潮。

　　一个周末的上午，燕郊福城上上城五期项目内，一家中介门店的员工照常在门前集训喊着口号。“好，很好，非常好！”这个高密度的庞大小区内，进驻了多家大小型二手房中介。西装革履的中介员工时常穿梭在小区内，电梯内也贴着各种二手房广告。

　　在链家官网，可以看到这个小区1040套房源的成交数据。最新一套房源的成交日期是4月13日，成交单价为28410元/平方米。链家网数据显示，福城上上城五期小区在去年4月份平均成交价格为15702元/平方米。

　　3月21日，廊坊市发布新的限购政策，将廊坊市主城区、三河、大厂、香河、固安和永清列入限购范围，非本地户籍购房首付提高至50%，且只能购买一套住宅，并要求缴纳一年的社保或个税，而且实施认购认贷双重限购。

　　4月5日，三河市出台限购实施细则，对二手房交易要求：实际成交价高于指导价按照实际成交价网签，实际成交价低于指导价，按照指导价网签；而且对计税价格进行明确，进一步提高二手房交易成本。

　　新政正让这座小城镇逐渐恢复冷静。

　　从高温到冷静

　　链家销售人员李文明显感受到燕郊楼市的降温。

　　“三月份是市场的一个高点，成交量和价格都很高。3月21日，政策调整，将非本地户籍购房首付从30%提高到50%后，很多客户拿不出这么多首付，我们就只能协商违约、退换中介费等。”

　　李文清晰地记得，3月份，不少业主二手房源挂牌价非常高，福城上上城五期中的一些房源报价超过了30000元/平方米。新政出台后，4月基本回落到市场价，挂出来的价格在28000元/平方米。

　　“在4月初，价格开始平稳一些，成交价格下降了一点。最近这段时间，燕郊这边二手房价格有一些松动，部分的房价可以谈。但和北京不同，由于燕郊二手房总房款相对较低，能谈下来的幅度也有限，议价空间大概在5-10万。不过，还是得根据实际情况来决定。现在出售的业主，都很靠谱，都是急着换房或者急用钱才卖房的。”他这样说道。

　　除了价格，李文也感受到成交量在降温。他向21世纪经济报道记者提供了燕郊地区292名中介的内部聊天记录。4月23日（周日）至今，群内显示每天只有一单签约交易。分别是：23日，忆江南小区，面积为46.65平方米，成交价格137万元；24日，福城上上城五期，86平方米的两居室，成交价格230万元；25日，东方夏威夷南岸，126.95平方米的三居室，成交价格为399.5万元。“3月份，仅我们店面每天都能至少成交几套，现在与那时候没法比。”李文感慨称：“现在卖房的客户中有一部分是投资业主，也有自住的业主，总的来说是一些低价出售房子的业主，都是急着用钱。”

　　中介人员郭良也明显感到市场观望气氛浓厚。“4月份，受政策影响，价格开始回落。整体价格有一些降，一些着急出售的业主降幅比较大。平均来看，每平方米降幅在1000-2000元左右。我了解到很多客户都还处于观望状态。”

　　进入盘整期

　　燕郊镇，隶属于河北省三河市西市区，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25千米，距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。面积105.2平方千米，人口120多万人。辖55个行政村。

　　受地缘因素影响，不少北漂刚需人群将燕郊定为首次置业起点。同时，宽松的购房政策也吸引了不少投资客。根据搜房评估网统计，燕郊二手房均价已从2016年2月的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右，并在3月调控前房价达到历史最高点；据安居客网提供的数据，燕郊3月二手房均价28059元/平方米，环比上涨1.96%，比去年同期上涨66.86%。

　　如前所述，紧接着廊坊市和三河市相继出台限购细则。虽燕郊调控严厉程度不及北京，但新政也对当地楼市产生了一定冲击。

　　整体来看，楼市开始高位盘整，购房者关注度也在下降。据安居客统计，该网站燕郊二手房浏览量自4月5日后出现明显下降，截至4月13日浏览量跌至近一个月来最低点，较4月5日浏览量下降近四成。据安居客房产研究院统计，燕郊热门小区天洋城4代的安居客浏览量在4月7日达到小高峰后开始下滑；房价也从一个月前高位一路下震，截至4月13日环比下降超两成。

　　一些投资客甚至开始转移目的地。燕郊首尔甜城中介人员告诉21世纪经济报道记者，“我这边有一个业主想卖了首尔甜城去海南投资买房。因为需要周转资金，他将房源单价从原来的35000元/平方米，降到了33000元/平方米。”

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖分析道，2015-2016年包括北京在内的一线城市房地产市场的火热，刺激了一线城市周边县市房地产市场量价齐涨，受益于北京大量外溢的购房需求，三河、大厂、香河、固安等热门区域的楼市持续火热。2016年9月30日北京出台“京八条”收紧楼市调控后至今年3月初，为了抑制北京外溢购房需求和投资投机需求对环京楼市交易量价的助涨，包括廊北三县、涿州、涞水、武清、怀来等多个环京县市均出台了限购政策；3月17日北京进一步加码楼市调控，堪称史上最严，受此影响，将会有更多外溢购房需求和投资投机需求涌向环京的热门县市，为了遏制北京外溢购房需求对环京楼市的炒作助涨，3月21日廊坊加码楼市调控。

　　胡景晖认为，此前过热的环京楼市也将迎来降温潮。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，燕郊是一个特殊的房地产市场，作为一个行政级别连城市都不算的小镇，人口数量已经超过少数省会城市。此前房价地价高涨，将会透支北京溢出产业落地燕郊的可能性。未来交通等利好变现对燕郊来说，有助于缓解其交通压力，也有助市场平稳。但整体看，本轮严格调控政策将使燕郊楼市进入盘整期，预计房价会有10%左右调整可能性。