云房数据：全国四种回报率数据概况

静态租赁：住宅回报率持续走低

静态租赁指标代表了当年租金与价格的比值，反映的是当期年租金占房价的比例，也就是不考虑租金增长情况下可获得的租金收益。从各物业数据来看，写字楼静态租金回报率最高，商铺次之，高档住宅市场回报率最低。受近年来住宅价格的快速上涨，住宅市场静态租赁回报率持续走低；而写字楼、商铺市场，静态回报率明显高于住宅市场，接近长期企业债到期收益率4.5%。

长期租赁：写字楼回报率接近房产信托收益率

长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平，租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。与静态租赁回报率排名相似，依旧是写字楼长期租金回报率最高，商铺次之，高档住宅市场回报率最低。从各物业长期租赁回报率来看，回报率水平总体相对合理，除高档住宅外，其他物业回报率水平总体高于五年期贷款利率水平，仅写字楼静态租赁回报率达到了房地产信托收益率水平。

5年租赁后转售（历史）：普通住宅转售回报较为明显

5年租赁后转售回报率，主要体现了房产增值带来的回报。总体来看，历史转售回报率仍处于较高水平，各物业平均回报率皆高于五年以上贷款利率。从2011-2016年租赁后转售回报率来看，总体回报率收益较高，尤其普通住宅市场，历史5年租赁后转售回报率总体水平较高，高于房地产信托收益率。虽然部分城市5年租赁后转售回报率仍然处于高位，但从近几期回报率情况来看，总体依旧呈回落趋势。从城市来看，随着2015-2016一线城市房地产市场的快速上涨，各类物业历史5年租赁后转售回报率大部分处于前列，尤其深圳住宅市场较为显著。

5年租赁后转售（预测）：商业回报率明显高于住宅

与过去5年租赁后转售回报率水平相比，未来5年租赁后转后回报率将小幅上涨。各物业平均回报率皆能高于五年以上贷款利率，特别是商业市场将有望高于房地产信托收益率。从2016-2021年租赁后转售回报率预测数字来看，总体回报率收益较高，尤其写字楼及商铺市场租赁后转售回报率预测较高，高于房地产信托收益率。随着市场形势的转变，高转售收益将逐步回落。

特征1：转售回报下行明显，长期租赁与转售逐渐接近

自2014年以来，楼市结束“黄金十年”，住宅价格涨幅趋缓，“囤房转售好过房产开发”的时代已经结束。届时，房地产投资的收益模式逐渐改变，以销售为导向的收益模式逐渐转变为以租金回报为导向。

从回报率数据上看，历年各物业静态回报率表现较为平稳，维持在2.0%-4.7%之间；长期租赁回报率整体小幅下降，各物业回报率趋近8%；全国转售回报率（历史）自2014年以来呈现下降明显，2013年，各物业转售回报率（历史）大于房地产信托收益率，2016年，转售回报率（历史）接近房地产信托收益率，未来来看，在国家积极调控房地产市场回归居住属性的背景下，未来转售回报率逐渐趋于理性水平，全国总体水平维持在5.4%-8.0%之间。

随着市场的调整，房地产的投资模式也逐渐发生改变，转售回报下降明显，逐渐接近长期租赁回报率8%，基本步入REITs的收益区间。资本市场收益率与房地产市场投资回报率（长期及转售）逐渐接近，因此REITs正逐渐具备有利条件。

特征2：商业市场面临调整与升级，写字楼逐渐受到青睐

近两年来，中国零售物业面临严峻的市场考验，原因是供过于求和电子商务快速增长打击了实体的购物中心，传统的零售业态“关店潮”频频出现，供应过剩不断加剧。同时，随着消费者的消费体验的升级，传统零售物业的经营模式面临“淘汰潮”，为了避免淘汰，部分百货商场纷纷改造升级，商业零售企业在经营模式上和空间布局上进行转型和调整，短期内很难迅速发展。

与此同时，随着中国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，为写字楼市场带来新的发展契机。此外，写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，未来商场改为写字楼或将成为开发商提高收益的新选择，缓解写字楼供应稀缺的局面。短期来看，写字楼市场稳定发展的动力十足，未来写字楼回报率仍能处于较高水平。从回报率数据上看，2016下半年预测转售回报率写字楼处于最高水平，为8.0%，明显高于房地产信托平均年收益率7.39%。

特征3：一线城市转售回报明显大于租赁回报

一线城市转售大于租赁。从回报率数据上来看，一线城市各物业转售回报率明显大于长期租赁回报率，普通住宅表现尤为明显，转售回报率高达14.9%，而长期租赁回报仅为5.3%。主要由于一线城市产业丰富，人口净流入强，支撑了各物业价格的上涨，因此依靠转售的收益更为丰厚。

二线城市租赁回报与转售回报较为接近。从二线城市的回报率数据来看，各物业各回报率差异较小，长期租赁回报率和5年转售回报率较为接近，维持在4.7%-7.2%之间。从具体物业角度来看，随着2016年热点二线城市价格快速升温，二线的住宅市场转售回报略微大于长期租赁，但数值差异不大；然而，商业市场转售回报率普遍低于长期租赁回报率，主要由于二线城市的商业仍然以租为主。