70城房价环比增幅正式见顶回落，调控政策积极有效

一、10月房价环比增幅回落

1．房价环比增幅出现回落

易居研究院根据国家统计局11月18日公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比9月份1.8%的增幅有明显回落态势。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。在2016年5-6月份增幅收窄的基础上，7月份呈现持平态势，而8-9月份继续攀升。到了10月份受政策调控的影响，房价环比增幅出现明显回落。

在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1-10月份增幅处于不断扩大的态势，到10月份增幅为10.4%。随着未来几个月房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。

2．房价上涨的城市数量开始减少

根据国家统计局的数据，与9月相比，2016年10月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有7个，上涨的城市有62个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最高增幅为4.9%，最大跌幅为0.8%。而在9月份环比价格变动中，最高增幅为8.2%，最大跌幅为0.3%。这反映了10月份房价最高增幅在收窄，而最大跌幅在扩大。观察近三个月的数据，10月份房价上涨的城市数量开始减少。

3.无锡房价最“高调”

国家统计局数据显示，2016年10月份，70个城市中，有63个城市房价上涨或止跌。其中无锡、长沙、郑州、济南和杭州五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括赣州、武汉、福州、南京和秦皇岛的增幅也较大，位列前10位。

在此前几个月，合肥和厦门两个城市的房价较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。随着此类城市房地产市场的调控到来，房价涨幅开始回落。相对来说，包括无锡、长沙、郑州等二三线城市的上涨态势更明显，此类城市控制房价的压力也开始增加。

下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

4.房价同比上涨的城市数量较多

国家统计局数据显示，2016年10月份，70个城市中，合肥在同比增幅排行中位居首位，为48.6%。2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。到了2016年8-9月份，同比上涨或止跌的城市数量均为64个。到了10月份则为65个。同时，从排行中可以看出，10月份同比跌幅最大的三个城市为锦州、丹东和牡丹江，分别为3.9%、1.7%和1.6%。

下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

二、三类城市环比增幅均有收窄

根据国家统计局11月18日公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，10月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.5%、1.3%和0.9%，而9月份分别为3.3%、2.3%和1.2%。三类城市增幅均有收窄，其中一线城市最明显。

三类城市中，二线城市的房价增幅最大。一线城市调控政策相对紧，所以近期房价上涨态势也得到了较好地抑制。二线城市中，此前部分热点城市的房价上涨态势得到了抑制，但其他一些城市依然有比较明显的房价上涨现象，后续还需要积极进行调控。三线城市中，部分热点城市房价上涨较为明显，到年底前也会有各类政策收紧的可能。

同时，10月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为30.9%、14.0%和4.9%。相比9月份31.9%、12.7%和3.8%的数值而言，一线城市有所收窄，而二三线城市则有所扩大。一线城市在此前出现连续三个月增幅收窄的基础上，8-9月份继续攀升，到了10月份重新收窄。对于二三线城市而言，后续也要提防房价同比增幅继续扩大的风险。

三、二手房价格指数环比增幅有明显回落

根据国家统计局11月18日公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年10月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.6%，目前已经出现连续19个月的上涨。相比9月份，10月份的增幅明显回落，说明房东在二手房报价方面开始放低姿态。另外，观察1-10月份一二手房的价格走势，能够看出增幅曲线走势基本一致。

与9月份相比，10月份70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。而在9月份，价格下降的城市有7个，上涨的城市有60个，持平的城市有3个。这说明，2016年10月份房价上涨的城市数量有所减少，而下降和持平的城市数量有所增加。统计显示，有60个城市房价处于止跌或上涨态势。

四、限购限贷政策收紧利好房价增幅收窄

从五灯图分布来看，1-2月份全国房价处于“合理”区间，而到了3月份位于“偏热”区间，到了4月份则步入“过热”区间。5月份随着市场交易面积有所下降，房价指数环比增幅也开始回落，重新回到“偏热”区间。6-7月份继续停留在“偏热”区间。8-10月份则停留在“过热”区间。

针对今年1-9月份房价上涨过快的现象，10月份前后全国各地纷纷出台了限购限贷等政策。此类政策对于防范违规资金进入楼市、规范房企项目的销售行为、稳定市场预期等方面有积极的作用。从10月份数据来看，房价环比增幅呈现了明显的回落。预计11-12月份随着政策调控效应的释放，此类增幅会继续收窄，进而利好房价的平稳运行。