【区域报告】昌平南邵地区：交通便捷 城市规划助力其发展

转眼间，2016年仅仅剩下了两个月得时间，回顾这十个月楼市得发展，可谓处处有惊喜。特别是“930”新政的实施，拉开了全国房地产市场的最严调控，直到现在，这种“严打”依然在持续。

2015年可以说北京土地高价地频出得一年，而2016年，虽然还剩两个月得时间，但是截至目前为止，出让的住宅用地只有8宗地块，其中包含昌平南邵的两宗地块。历来，土地拍卖，势必会对房价上涨带来一定的促进作用，此次南邵地块得出让也不例外。

资料显示，2016年5月6日，招商地产以总价61.95亿元竞得昌平南邵两宗住宅地块，据业内估算，楼面价突破3.3万元，这个价钱超过了2015年泰和的2.1万和龙湖得2.75万元，一举成为该区域内新得高价地块。有业内人士表示，该地块未来售价可能会高达7万甚至8万以上。

如果说在北京，影响房价得因素必定包含两个——土地拍卖和政策规划。之前已经说道昌平南邵在今年5月份出让了两宗高价地，这势必会对该区域得房价带来一定得影响，另一方面就是政策方面对南邵地区的影响。

2007年1月，《昌平新城规划（2005－2020年）》获得北京市人民政府正式批复。根据《昌平新城规划（2005—2020年）》，昌平新城东区将成为昌平得商务中心区，新居住区域将吸引约10万人安家。

昌平区域规划简图（图片来源于网络）

昌平新城东区基本与南邵镇重合，位于老城区东侧，是未来昌平新城重要的建设发展区域，其西起东沙河，东至九里山、孟祖河一带，南起京密引水渠，北至通辽铁路，占地11.445平方公里，规划总建筑面积1061.2万平方米，规划居住人口规模约15万人。新城东区开发建设已初具规模，成为昌平城市建设的新亮点，在配套设施规划、土地资源储备、生态环境、景观资源及区位交通等方面优势明显。

新城东区配套设施规划完善，土地资源储备丰富，规划范围内行政办公、市政设施、商务金融、教育科研、文化娱乐、医疗卫生用地齐全，完全符合现代化城市发展需求。同时，在新城东区规划范围内将建设一个占地总面积136公顷，集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区，其将成为新城东区乃至整个昌平组团的标志和形象。

在如此政策得带动下，南邵地区势必会变成繁华之地。

新盘数量较少 但仍被业内看好

南邵镇位于昌平老城区以东四公里，与老城区一水相隔，相对于回龙观、沙河等板块，南邵板块的楼市多年来相对冷清。南邵地区的楼盘多集中在在地铁昌平线附近，该区域以刚需住宅为主，拥有较少的低密别墅项目。在售楼盘比较少，虽然高价地的出现不完全代表未来市场走向，但未来房价很难不受高价地的影响。

据房掌柜查阅资料得知，区域内目前在售主要有路劲世界城、北京风景、宜山居等几个楼盘，总价都不高，购房成本相对较低。

资料显示，路劲·世界城产权年限50年，预计2016年10月下旬推出，共1栋楼17层，5梯26户。户型面积47-85平开间，挑高房4.2米，预计价格28000元/平（具体以开发商公布为准），物业费待定，50年产权，毛坯，交房时间预计2018年下半年。

北京风景在售户型120平3居，150平-170平4居，均价42000元/平，物业费2.59元/平*月，毛坯现房入住。

宜山居·悦府独栋别墅总价870万/套，还有1套房源，地上两层，无地下设计，户型面积为310平，物业费5.0元/平方米*月。复式总价为680万/套，一梯两户，还有1套房源，户型251平，四跃五，均价23000元/平，物业费2.95元/平方米*月。所有在售产品均为毛坯现房。

除此之外，南邵区域已经售罄的其他楼盘项目包括别墅长滩壹号、花园洋房金科廊桥水岸、两限房北郡佳源、数个回迁房小区和高端养老公寓泰康之家。北郡佳源目前已入住两年多，满五年后可入市交易。

交通较为完善 地铁出行便捷 

在北京，提到一个地区的交通条件，首先考虑的应该是地铁因素，因为在北京堵车成为家常便饭，地铁是人们上班出行的上佳选择。

南邵地区作为昌平新城得核心地区，地铁成为购房者考虑得首要因素。随着地铁昌平县二期得开通运营，缩短了从南绍到西二旗的通勤时间，此外，在朱辛庄站可以换乘8号线，地铁一侧便是一个公交总站，可谓十分便捷。

此外，南邵周边的交通干线包括京藏高速、京新高速、北六环、怀昌路、立汤路、南环路等在内，可连通北五环，相对出行还是比较方便的。

值得一提的是，地铁站旁建有15000平米可停放400余辆车的P+R停车场。

南邵站是昌平线最为重要的交通枢纽，进入南邵站的公交线路有昌1路、昌11路、昌22路、昌30路、昌31路、昌32路、昌51路、昌59路、57路、94路、326、916路、947、643、885、345路等公交线路，其中七条始发线路均为南邵车站到昌平城区的“摆渡车”， 885、345路公交车可直达积水潭。这将方便居民换乘轨道交通进城，大大减轻京藏高速公路压力。

配套较为薄弱 有待进一步加强

资料显示，目前，南邵地区除了有地铁线路以外，在商业、医疗、教育等配套资源方面还是比较薄弱的，仍然需要进一步加强配套设施建设。

在商业配套方面，南邵地铁站附近有一些市场、餐馆，但是档次不是很高；此外，地铁站旁有一个大型的购物中心及一座带底商的4星级酒店，在一定程度上缓解了大型商业配套欠缺的局面；但是在距离地铁较远的地方，配套相对较少，给居民的生活带来了一定程度的不便。

未来龙湖、泰禾建设的大型商业中心投入使用，就会改善该区域的商业配套状况。

在医疗方面，南邵的大型医院有一个二级甲等的北京市政和中医院，另有一家三甲医院正在建设中，其他大型医院均在昌平老城区。

在教育方面，南邵的教育配套是比较欠缺的。虽然从幼儿园到中学都有，但是没有重点学校。南邵心幼儿园、南邵中心小学、南邵中学，还有两个双语幼儿园，都靠得比较近。南邵未来将引入的清华附中将包括高中、初中和小学，有望改善教育配套薄弱的局面。

在医疗方面，总建筑面积达31万平方米的大型养老社区泰康之家-燕园配建了上万平米的二级资质康复及老年病医院，并与三甲医院协和建立了绿色通道合作关系，另有一家三甲医院在建设中。

此外，南邵西侧的白浮泉湿地公园占地398公顷，北边是著名的风景名胜地十三陵和十三陵水库，蟒山国家森林公园，风景秀丽，适合游玩；东北有军都山滑雪场。此外，还有几个高尔夫球场，可以说在日常休闲旅游方面还是有一定优势的。

置业建议

南邵作为昌平新城的重点发展区域，前期拆迁比较到位，规划比较清晰。目前方圆几公里已是空地，地势平坦，公路网四通八达，大型房企陆续入驻，商业设施、住宅小区有层次地开发。地铁优势一定程度上弥补了产业欠缺的不足，白天坐地铁上班，晚上坐地铁回家休息，路上时间耽误得不多。北边风景名胜聚集，旅游休闲相当理想。商业配套及教育配套急切需要改变；该地区比较适合在大中关范围工作的白领及家境富裕的养老人群置业。