买房赠面积成楼市潜规则 得房率过百需警惕

为卖房造噱头 改规划偷面积 建筑质量受影响 赠送面积不受法律保护———

“你看到样板间的书房了吗？在实际交付的房子中那里是一个露台，我们免费送你的面积。你在收房后可以把门打掉，改建成书房，由此使用面积能增加十几平方米，此外还有飘窗等赠送面积……”而在销售人员的计算器上，房屋的得房率也神奇地由78%变成了110%。

在房价高得让人难以接受时，或许赠送面积可以给你安慰。然而“白得”的东西却未必“便宜”。一方面购房者多少明白“羊毛出在羊身上”的道理，而更重要的则是房屋由于赠送面积留下的种种隐患往往会让购房人后悔莫及。

●为增加得房率 买房赠面积成楼市潜规则

对买房人赠送的面积，实际上多数都是开发商“偷”出来的，因此业内叫做“偷面积”。根据国家对于建筑制定的种种规范，想方设法钻漏洞、打“擦边球”，在当前的市场中已经屡见不鲜。

业内人士表示，“偷面积”的方法众多，包括步入式和可拆卸凸窗、隐藏式衣柜、入户花园、大阳台、建筑构架、半赠送地下室、奇偶错层偷面积、送夹层等众多手法。不过，这中间有的方法属于几年前的做法，“现在国家有明确规定，有些赠送面积的手法是不可用的。”他表示，目前北京市场上比较常见的方法是赠送露台、入户花园、飘窗、阁楼、地下室等面积，复式结构中的挑空赠送也比较常见。

某项目营销总监表示，关于房屋建筑面积计算中本来就有规定“赠送面积”，开发商主打的赠送面积不少就包括规定不计算面积的部分。“因为层高在2.2米以下建筑面积不计入总面积，许多loft产品都会打出买一送一的旗号；此外做成内外飘窗，符合规定的话都不计算面积。这些因为合规又不影响建筑质量，已成为行业约定俗成的做法。”

●违规改建危害建筑安全 得房率过百需警惕

在通州运河新区某楼盘，销售人员直白地介绍了他们送面积的诀窍。“你看到样板间的书房了吗？在实际交付的房子中那里是一个露台，我们免费送你的面积。你在收房后可以把门打掉，改建成书房，由此使用面积能增加十几平方米，此外还有飘窗等赠送面积……”而在销售人员的计算器上，房屋的得房率也神奇地由78%变成了110%。

此外，还有人打起了地下室的主意。在东五环某别墅项目，原本应该一层的地下室被多挖了一层，形成地下两层空间，尽管采光通风不尽如人意，且地下返潮现象严重，但由于多出了数十平方米的赠送面积，依然吸引很多购房人。

建筑业内人士表示，上述做法对购房者来说是存在风险的。“有些楼盘在进行正常验收后再重建楼板或砌墙，这种方式是不符合规划局审批规定的。”如利用管井延展空间或改变建筑构架的方式，目前已不被许可了。“包括公摊在内的住房，如果得房率超过百分之百的话，购房者需要提高警惕，以免造成不必要的损失。”该人士说。

●别被赠送面积忽悠 法律风险不可不防

多数购房者认为“赠送面积”提高了房屋的性价比，并且愿意为此买单。事实上，购房者“占了便宜”的同时，也要为“便宜”付出相应的代价。

据了解，一个小区的赠送部分过多，这个小区的容积率将加大，加之露台、阳台等偷换面积严重时，建筑密度增加，业主的采光度、居住舒适度、安全度都将受到很大影响。

此外，由于赠送面积不计入房产证，赠送面积在法律上也不具有合法性。采访中我们了解到，实际操作过程中，多数开发商不会将赠送面积纳入商品房买卖合同，而以补充协议形式出现在合同附件的也较少，因此赠送面积基本不受法律保护，这也增加了赠送面积的“发病”频率。

法律人士表示，赠送面积易涉及开发商“偷面积”，不写入合同及不计入产权证，也是开发商规避风险的方法。而正是因为赠送面积不受法律保护，所以即便售后出现的纠纷，业主权益也很难得到保障。

专家提醒购房者，针对赠送面积的楼盘，购房者一定要确认赠送的面积是否根据国家面积计算的规定将面积本身算成半面积或不算面积的情形；在签署合同或者办理产权证前仔细确认房屋平面图并制定相对有利的合同条款。文/卫东