高抵押率地产信托不靠谱 抵押物评估价普遍虚高

　　2013年是房地产信托面临兑付的高峰期，记者注意到，近期有不少无法如期兑付的地产信托产品在拍卖抵押物时都出现了抵押物价值缩水的情况，有些房地产信托抵押物价值缩水甚至高达60%。业内人士指出，信托产品的抵押物评估价格虚高是行业“潜规则”，建议投资者尽量选择抵押率较低的地产信托产品。

　　房地产信托抵押物估值普遍虚高

　　记者注意到，多数房地产信托产品在发行时的抵押物评估价格均比较高，而一旦这类信托融资方出现资金周转困难，进入司法拍卖程序时，其项目估值会大幅缩水。以某大型信托公司推出的一款地产信托为例，该信托投资的项目成立于2010年8月，募集资金3亿元，兑付日期为2013年2月23日，预期收益在9%—13%。以两处建筑项目为抵押，建筑总计约21万平方米，商业建筑面积16万平方米，该信托公司对两处的评估价值为12.7511亿元，而在法院拍卖时的参考价值为7.89亿元，项目估值缩水达40%。而近期，另一家地产信托项目的抵押物估值缩水更甚，缩水高达60%。

　　住宅地产的抵押物估值更靠谱

　　“信托产品的抵押物评估价格虚高是行业‘潜规则’，信托公司或融资人找评估方估值，肯定希望估值稍微高点，比较好看。”某信托公司内部人士透露，地产信托的抵押物多为固定资产和地块，若抵押物为住宅和公寓，因单价低，比较好处理，但如果是“地皮”或大型购物中心、写字楼等商业项目，处理起来就比较困难，这些项目都需要大资金量的买家接手。一般情况下，如果是公寓住宅，房地产商会在信托兑付前低价处理，一般不会进入到司法拍卖的程序，当抵押物遭遇流拍后，可能会降价20%进行第二次拍卖。因此，住宅地产的抵押物估值会更靠谱，住宅价格透明，根据周边住宅测算的抵押价格基本不会有太大偏差，但商业地产项目，可参考价格有限，在对抵押物进行估值时，融资方和评估公司会根据商业地产最优现金流折算，或根据周边同类物业的公开市场价值的最高值来做评估，以便获得更多的融资额。而拍卖时，考虑到变现时间及商业地产接手者有限，估值上就会大幅缩水。

　　选择抵押率低于40%的信托

　　信托分析师张宏指出，一款房地产信托走到拍卖抵押物的时候是最后一步，在此之前，融资方和信托公司还会通过各种补救方式来兑付投资者的本金和收益，只有当这些兑付手段失败，才会考虑拍卖抵押物。对投资者来说，选择此类信托，信托抵押率越低则风险控制能力越强，在估值缩水的情况下，若抵押率为40%，则风险仍在可控范畴内。此外，抵押物单体资金量越小越容易变现，而建筑物比“地皮”更容易变现。