北京别墅市场步入供销两旺期 供量创下年内新高

　　随着楼市整体回暖，北京别墅市场最近两月迎来供销两旺的旺季，在供应量与成交量上升的同时，别墅市场开始打破上一阶段经济型别墅一枝独秀的局面，产品丰富度不断增加，整体市场开始步入正轨。

　　供量创年内新高

　　继4月份的“真空期”之后，进入5月别墅项目入市开始踊跃。根据亚豪机构数据统计显示，5月北京别墅市场共有5个项目入市，其中包括位于中央别墅区的誉天下二期(楼盘资料业主论坛)誉皇殿、城南别墅区的龙熙顺景(楼盘资料)，以及京东别墅区的旭辉·御锦(楼盘资料业主论坛)等。5个项目共新增别墅产品258套，预售许可面积9.1万平方米，开盘项目个数以及入市量均创下了今年以来的新高。

　　从供应项目特征来看，5月新增供应当中各区域中高低端各类产品较为丰富，中央别墅区、京东别墅区、昌平别墅区、城南别墅区均有新品推出。而从产品类型来看也跨越了不同产品线，其中九章别墅、领秀观山悦(小区网 论坛)均为独栋别墅。龙熙顺景此次推出240-260平方米的联排别墅。旭辉·御锦则主打叠拼别墅，而誉天下(楼盘资料业主论坛)此次推出的则包括独栋与联排两类产品。从产品价格来看，定价偏低的是龙熙顺景与旭辉·御锦，其中龙熙顺景均价为17500元/平方米，而旭辉·御锦总价则在450万/套起，而位于朝阳区的九章别墅则属于高端别墅产品，套均总价在4000万/套起。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，受到季节因素影响，2013年伊始的1、2月份是别墅市场的淡季，因此供应量一直处于较低位水平，但是进入3月份以来由于受到新一轮政策调整的影响，别墅市场并未像往年一样开始步入正轨，而是又经历两个月的盘整期，并且在4月份再次出现“零供应”的现象。而进入5月份之后，一方面政策环境已经趋于稳定，已经延后开盘的项目不得不加快推新的步伐;另一方面同样是受到新一轮调控政策中“限价”因素的影响，中低端项目价格升势被斩断，而别墅类产品由于产品特性的关系所受影响并不大，因此综合类的开发商在整合新的营销方案时，开始将别墅类产品推至“前沿阵地”，以减少普宅项目无法涨价所带来的利润损失。

　　成交价格攀升

　　继4月成交下滑之后，5月北京别墅市场又出现大幅回涨。根据亚豪机构数据统计显示，5月北京别墅产品共实现成交344套，成交面积11.47万平方米，环比上月分别增加59%、81%。5月别墅市场成交打破了上月城南别墅区“一枝独秀”的现象，成交前五名的项目分布于中央、奥北、潮白河、城南等不同别墅区。

　　另外5月实现成交的别墅项目个数为53个，相比上月增加了1个。5月北京别墅市场成交均价为26639元/平方米，相比上月上涨18%。

　　从别墅市场成交特征来看，5月独栋产品的成交出现明显上涨，当月共实现成交68套，相比上月增加了70%，而成交均价更是由24667元/平方米飙升至31871元/平方米。而从成交总价特征来看，5月高端别墅产品的成交出现上扬，其中总价800-1000万之间以及千万以上的别墅成交套数与占比均出现增长。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，中央别墅区由于近年来鲜有产品面市，因此该区域内产品向来是入市即热销，再加上近期高价成交孙河地块，更是再次推升了中央别墅区的热度;而奥北别墅区经过近年来的集中式规模发展，区域内仍有后续产品的项目也已较少，这两个区域内产品的稀缺也使得其成交随着供应变化的曲线尤为明显。

　　高姗分析认为，由于土地容积率的管制，独栋类别墅产品未来新增量与存量必将逐渐减少，而稀缺性使得其价格不断上扬且高端或高价产品占据了主导，虽然如此但是“物以稀为贵”使得其在市场当中不缺少需求，甚至比其他类产品销售速度更快。而在5月的别墅供应当中，有三个项目均有独栋类产品入市，因此也刺激了该类产品的成交上扬。