住宅投资功能正在逐步下降 或引发未来楼市调整

　　据国家统计局数据，5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格上涨的城市有65个。虽然当前房价依然坚挺，但随着我国宏观经济增长中枢下沉，微观层面企业盈利难度增大，流动性供给转向，住宅投资功能或会逐步下降，并可能引发未来楼市调整。

　　过去十多年来，住宅投资功能一直是驱动我国房价上涨的重要动力。从投资属性上分析，住宅投资功能的实现，有赖于实体经济的稳健增长和宽松的流动性支持。但目前看，我国房价继续上涨的基础已经削弱，主要表现在以下几个方面：

　　一是我国宏观经济增长中枢下沉，将制约房价上涨空间。房地产交易是社会购买力的重要组成部分，而社会购买力的形成有赖于宏观经济总量及其增长速度。从高达两位数的经济增速回落到7%至8%左右的增速，意味着我国社会购买力总体规模增长将放缓，这势必约束房价上涨空间和房地产交易量。

　　二是微观层面企业盈利难度增大，将影响住宅交易与流转。当前工业企业产品比价关系继续恶化，5月份全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%，环比下降0.6%。1至4月，全国规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.3%，较上年同期下降0.07个百分点。微观层面企业盈利难度增大，通过影响城镇居民收入增长，进而抑制住宅需求。特别是部分城市房价总额处于高位，已经远远超出中等收入家庭的购买力，使得这些城市的住房交易沦为“有钱人的游戏”。

　　三是流动性或将收紧，房价上涨失去宽松流动性支撑。6月份货币市场利率飙升，隔夜拆借利率高达8%以上，后虽有所回落，也在6%左右，与上月3%的利率形成鲜明对比。从5月底与6月初，新兴市场经济体国家出现热钱集体流出迹象，造成股市大幅下跌。随着美国Q E退出预期增强，全球资产市场将面临一次大规模的重新定价与布局。5月份我国新增外汇占款从4月份的470亿美元降至110亿美元。同时，5月份新增贷款也大幅下降。这些情况表明国内的流动性供应格局也可能会发生变化，以往过度宽松的流动性局面可能将成为历史。

　　在房价上涨空间受限的同时，绝大多数的住宅租赁价格难以弥补住宅投资收益。按照目前一线城市的中心位置住宅租赁价格计算，相应折算的投资收益率不到2%，远远低于一年期人民币存款基准利率。这意味着，与其购买房产坐享租金流入，不如放在商业银行吃利息，且属于无风险收益。

　　由此可见，若大量投资住宅，未来住宅价格继续飙升的可能性已经显著下降，而租金流入尚不能弥补银行存款利息这一机会成本，表明当前我国住宅的投资功能或已丧失。这对于房地产调控的政策含义是，要保持房地产调控政策的连续性与稳定性，完善住宅持有环节税收制度，密切监测分析住宅交易与流转变化，加强税收征管，有效防范房地产金融风险。