京城房价调控陷越调越高迷局 价格机制被指失灵

　　6月初，媒体曝北京又出台4万元/平米以上高价房预售配额管制，业内呼吁政府保持调控政策的连续性

　　新国五条出台后，北京房价上涨压力仍未明显缓解。来自市场机构的数据显示，5月的北京楼市再度出现量价齐升。

　　6月初，有媒体报道称北京市住建委已经对40000元/平方米以上的高价房预售许可审批实施配额管制，以避免拉高整体房价。而在此前，亦有媒体报道称近期有大约40个楼盘项目未能如期获批预售证，甚至要经过北京市副市长签字审批。相关职能部门尽显试图力挽狂澜的调控决心。

　　这一系列的调控手段面对房价持续增长的压力，作为房价风向标城市的北京能否稳定房价有待观察。

　　6月调控压力“山大”

　　北京市住建委未就预售许可审批实施配额管制等管理手段做出回应，但相关负责人表示，北京市住建委执行中央房地产调控政策的力度是十分严格的，要严格贯彻和落实北京市政府下发的“京十九条”楼市调控的细则。

　　一位不愿透露姓名的中国房地产协会高层人士透露，如果北京市住建委真的以“4万元”作为基准，那么也可以将这种做法视为“京十九条”的延伸。“这主要体现出北京拥护中央进行房地产调控的决心。”

　　职能部门之所以使用这样的手段，似乎是因为近期北京市新房量价齐升所致。北京版国五条细则落地两个月，在政策不断收紧的局面下，北京新房成交没有出现传统的红五月，但还是成功走出低谷，出现量价齐升的局面。

　　来自伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年5月北京纯商品住宅(不含保障房)网签5598套，环比上月上涨6.2%，比去年同期下降32.9%。其间纯商品住宅交易均价为24356元/平方米，同比环比均出现一定程度上涨。

　　据伟业我爱我家市场研究院监测数据，2013年1到5月累计新增供应仅为15227套，累计交易量达到36633套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达21406套，也就意味着2013年以来北京新房库存量净减少21406套，楼市供不应求的形势严峻。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施当月价格环比上涨的根本原因。

　　房价地价越调越高?

　　自从3月份新国五条落地之后，北京成为第一个出台细则且最为严厉的城市。诞生于4月的“京十九条”要求北京各级政府单位继续严格执行住房限购措施;加强商品房销售管理等措施。

　　从“京十九条”落地之后，北京不仅严格执行“20%个税”政策，还不断通过控制预售审批节奏来控制新房入市步伐。

　　在不久前，亦有消息称北京大约有40个楼盘未能如期获得预售许可证。随后有媒体报道称，有20余楼盘未被批准。即便通过住建委审批，也还需要北京主管副市长亲自审批后才能最终确定。

　　消息称，在北京房价连涨的背景下，北京市高层控制房价的压力很大，已多次召集住建委等相关部门研讨如何为房价降温。“根据北京市委高层领导的要求，无论如何，北京二季度的房价数据一定要有所改观，年内房价趋稳的调控目标亦一定要完成。”

　　政府的煞费苦心却并未让房企止步。直接影响北京房价的土地市场依旧是各路房企必争之地。例如，4月9日，北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为每平方米2.13万元，溢价率高达174%。

　　而到5月20日，泰禾地产以11.25亿元配建73000平米公租房的竞拍价格，将通州台湖镇B-03号地块收入囊中，扣除保障房后楼面价为19053元/平米。这个价格创造出通州单价高价地。

　　北京作为中国房地产市场的标杆之一，其房价和成交量直接影响到全国市场预期。但是即便面对如此严厉的调控手段，北京的房价依旧难以稳定。“只控房价不限地价”的调控方式必将导致房企成本增加从而提高房价。

　　在“京十九条”落地之后，政府还试图通过限制土地入市的方式打乱房地产企业预期，以期获得调控效果。5月27日上午北京市土地整理储备中心暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目挂牌出让。

　　但是时间尚不足一个月，6月13日北京市土地整理储备中心通告，上述地块将于2013年6月19日恢复挂牌出让活动。该宗地恢复交易后，交易起始报价为13.59亿元。相比暂停出让前后，该地块的起始出让价直接上涨4900万元。

　　一方面是政府不断调控，一方面是不断上涨的房价和地价，业内一些人士甚至悲观认为北京房地产市场价格机制几乎失灵。

　　政府还有牌可打吗?

　　面对尴尬的境遇，北京是否还有牌可出?

　　不久前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。而发改委有关负责人也曾表示“今年会有具体动作”。一些市场人士认为，房产税或许将成为政府调控房价的终极利器。

　　不过有接近住建部的人士认为，房产税很难在调控楼市上即时取得成效，只可作为长期税收政策，但“限购令”和“限贷令”将会在短期内对楼市进行有效调控。另外，下批房产税试点肯定会参照第一批城市的模式，但在征收办法和税率方面都会有所区别。

　　中国房地产协会一位不愿意透露姓名的人士认为，目前北京短期内不会出台新的调控细则。“如果能够严格执行好新国五条的财税政策，以及限购限价政策，北京不会出现大幅度价格波动。而增加普通商品的供应也是必不可少的手段。但是对出台新的调控细则不应抱有太多希望。”

　　而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，从去年以来成交量价开始反弹中可以窥见，只要有类似“高价地”频现或者楼盘“抢购”的事件发生，就会扰乱正常的市场格局。因此，对于房地产市场而言，管理市场预期与控制需求释放同等重要。胡景晖预计后续各项政策还将会把调控市场预期作为另一重要目标来落实。

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬告诉《中国经济周刊》：“我们作为商会来讲，不希望看到一些不可持续的调控政策。我们更希望国家出台具有长效机制的政策，比如土地制度的改革、金融政策的改革等。只有这样才能更有效地确保房地产行业的健康稳定。”