楼市变局前夜收信贷降杠杆为下半年热点城市楼市降温

“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温

从上海、合肥、厦门、苏州、南京等已经出台调控政策或拟出台调控政策的城市来看，下半年热点城市楼市调控已经进入政策出台的“前夜”，重启“限贷”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。

从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。

另据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

此外，从开贷款的角度来看，为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款（全国范围内的措施，不仅仅针对上海），此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。

总的来看，对于住宅市场来讲，由于市场市场过热，除了京沪深等一线城市外，合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门。同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部约谈房企之后，热点城市也应该开始思考接下来楼市政策走势了，尤其是国家统计局公布的房价上涨幅度排名TOP10以内的城市来讲，未来政策层面面临收紧的可能性。笔者认为，预计南京、苏州、武汉、、杭州、东莞、佛山等上述核心二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高二套房首付比例“降杠杆”成为未来核心二三线城市楼市政策的重要特征。

由此可见，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“高价地”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的之后将面临调整的风险，市场也会因此而降温。