北京“准高价地”跳涨近五千万 开发商质疑政府违约

　　6月13日，北京市国土局自导自演了一出大戏。其在当天上午发布公告称，5月27日被叫停的丰台区花乡夏家胡同住宅用地将于6月19日恢复挂牌出让。这一地块恢复交易后，起始报价变更为13.59亿元。

　　然而，当天傍晚6点半，北京市国土局却发表声明称，夏家胡同地块的起始报价仍为13.1亿元，因暂停交易前已收到7次有效报价，最后一次报价为13.52亿元。按交易规则，恢复交易后起报价设定为暂停交易前最高报价基础上加一个竞价阶梯，即13.59亿元。

　　“国土局的解释有些牵强，没听说过地块恢复交易后，国土部门自己往上加价的。”一位经常参与土地出让的房企前期投资负责人对《华夏时报》记者表示，此次上调起始价，可能是土地部门为了降低溢价率，避免被上级主管部门问责。但用大幅调高起始价的办法来降低溢价率，并不能使地价下降，不过是自欺欺人。

　　国土局单方面违约?

　　看上去，北京市国土局此次“改口”，是对起始报价变更进行解释，但在“改口”的字里行间，却隐藏着让人颇感矛盾的问题。

　　“国土局在一块土地挂牌之后就相当于给开发商发出了邀约，开发商应邀出价，经过这样的挂牌程序，相当于双方有了一个出让约定，”上述经常参与土地出让的房企前期投资负责人对记者表示，“现在国土局要求重新挂牌，相当于单方面违约。”

　　“我们在北京土地市场参与拿地这么多年，还没遇上过这种交易规则。”上述房企负责人向记者表示，“不过，规则也都是政府定的。”

　　记者查询了此前北京市暂停交易地块重新出让的例子，也未查到按照这种“交易规则”加价后重新挂牌的先例。很多被暂停交易的地块在恢复交易后都改变了出让方式。如2012年的热点地块万柳地块，同样也是挂牌之后被暂停交易，但恢复交易之后直接进入了现场竞价程序，并未重新再走一遍挂牌程序。

　　“国土局在暂停这一地块交易时，开发商已经被告知之前的网上报价无效，缴纳的保证金也已被退回。”一位了解内情的业内人士告诉记者，“重新走一遍挂牌程序，房企需要重新申请竞买资格、进行网上报价。”

　　上述人士表示，既然这一地块是重新挂牌，之前开发商的网上报价无效，那国土局所说的13.59亿元的“第8次报价”就很难站得住脚。

　　事实上，“准高价地”地块被暂停出让后复出，地价不降反升，背后隐藏着更深层的原因。

　　业内一位知情人士告诉本报记者，“从某种程度上说，不排除土地部门试探市场的用意。”

　　虽然为了避免溢价率过高，该宗地块已经设置了合理的土地上限价格，但是在夏家胡同地块的标书中，并没有标出合理土地上限价格的具体数字。

　　“现在国土局对13.59亿元的解释仍然是模棱两可，如果以这个数字为基础设置最终的合理土地上限价格，其实这一地块被变相抬价了。”上述业内人士告诉记者。

　　难以阻挡的“高价地”

　　无论13.59亿元这一数字是“起始报价”还是“第8次报价”，对于参与其中的开发商而言，这一地块的竞价门槛已经被锁定在了“13.59亿元”。

　　根据挂牌信息，恢复挂牌后的夏家胡同地块位于西南三环内，出让面积14.4万平米，总建筑面积为7.66万平米。如果剔除该地块原本要求的配建1万平米的公租房面积，起始楼面价将达2.04万元/平米。

　　“对于国土局而言，如果这一地块的起始价仍为13.1亿元，那么起始价变更所能改变的只是这一地块的溢价率，”北京一位房企负责人告诉记者，“市场最终关注的还是这一地块成交的楼面地价。”

　　早在上次这一地块挂牌时，业内就一致认为成交后楼面价有可能超出3.5万元/平米，成为今年北京新的单价高价地。

　　“优质地块出‘高价地’是市场规律，不可能三环内地块拍出五环外地块的价格，这一地块起始价虽然有所上调，但还是会成为热门地块。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　事实上，尽管在这一地块初次挂牌时，北京市土储中心的相关负责人曾表示，推出这一地块主要是为了改善当地的居住环境，并表示将在这一地块配建尽可能多的保障性住房。但这一地块区域位置的稀缺仍然让各路房企跃跃欲试，据媒体报道，当时就有包括万科、中粮、和记黄埔、九龙仓在内的数十家大型房企缴纳了保证金。

　　“不过，如果这一地块此前只接受了7次报价，那意味着参与竞价的房企只有7家，这一次重新挂牌，相当于延长了挂牌时间，不排除会有新的房企参与进来。”一位业内人士告诉记者。

　　亚豪市场总监郭毅表示，起始报价的变更对进场开发商的资金又有了新的要求，并将在一定程度上影响开发商的参与积极性，但是如果地块成功出让，对于整体市场来说，也将产生市场向好的心理预期影响。

　　地方政府的“算盘”

　　夏家胡同地块被要求暂停入市时，业内纷纷将这一做法解读为“应楼市调控的要求对土地价格进行管控”，而本报记者当时也从了解内情的人士处得到消息，夏家胡同地块作为热门地块已经被高层关注。

　　从5月14日该地块挂牌到5月27日交易被叫停，短短的13天时间里，北京的土地市场急剧升温。就在5月20日至5月22日的三天里，北京就有5宗经营性地块拍出。其中，台湖镇两地块被房企疯抢，最终其中一块被泰禾以1.9万元/平米拿下，创下区域单价最高;另一块则被世纪鸿拿下，溢价率230%。而大兴旧宫宅地也被保利首开联合体以22320元/平米的楼面地价竞得。

　　“在这样的市场环境下，对土地财政收入仍有依赖的地方政府，还是希望推出的优质地块能够卖个好价钱。”北京一位本地开发商告诉记者，在土地市场升温时，土地部门暂停地块交易是“常有的事”。

　　去年9月，北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区F地块商业金融用地被暂停出让。根据此前北京市土地储备中心的资料显示，该宗地出让底价为2.75亿元，以挂牌的方式出让。但在暂停交易的两个月后，该地块以2.82亿元的底价复出，并改用招标方式入市，被河南和昌置业以46.4%的溢价率竞得。

　　今年上半年，由于土地市场急剧升温，地方政府大幅调高出让起始价的现象频频出现。

　　5月重新入市的上海青浦区徐泾镇会展中心3宗地块，挂牌起始价由2012年2月的13.68亿元，直接上调至44.23亿元，也就是说，一年多时间，该地块挂牌起始价直接“跳涨”了逾30亿元。楼面地价也从2473元/平米飙升至约8000元/平米，上涨了3倍多。

　　业内人士预测，去年年底被叫停的北京农展馆地块，由于位于黄金地段，再度入市时，挂牌起始价肯可能会大涨。

　　“从目前的市场环境来看，供需双方对后市的预期向好，同时目前一线城市和部分二线热点城市的优质地块都属于稀缺资源，即使调高土地起始价，房企仍会全力一搏。”易居克而瑞北京房价评测中心首席分析师牟增彬表示。