中金报告：中国楼市未来三十年的趋势是量降价升

国家统计局昨天公布的数据显示，6月70个大中城市房价涨势继续收窄，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。一线城市涨幅走高，二、三线城市环比涨幅持续收窄，二线热门城市中，合肥、厦门、南京继续领跑。

　　中金公司(11.80 -1.67%)今日发布了关于未来30年中国楼市前景的研究报告。报告认为，新房销售量已处于高位，预计未来将进入长期下行通道；但销售额将持续上扬，“北上广深”的成交均价更是加速上升，将在2050年达到70，000元/平方米；房价虽高于均衡值，但鉴于房价过去10年增速缓于人均GDP增速，长期仍有上行空间。

　　新房成交量逐渐下降 但销售额持续走高

　　报告分析称，从全国层面来看，新建商品住房成交量在 2016 年后维持在 11~12 亿平方米，2020 年后进入下行通道，降速先增后缓，2040年后稳定在 7 亿平方米左右。其中超高能级和高能级城市成交量先增后降，其他城市则持续下滑。

　　（报告定义“北上广深”为超高能级城市，重庆、武汉、成都、天津、苏州、长沙、南京、杭州、合肥、郑州、青岛、沈阳、西安、宁波、大连、福州、济南、石家庄、哈尔滨、长春、厦门这21个城市为高能级城市。）

　　然而，未来全国新房成交金额将持续走高，到 2050 年达到 20 万亿人民币左右。各级城市间持续上涨的销售额变动规律基本一致。

　　成交均价亦将逐步上行，全国新建商品住房成交均价2050年将达到30，000元/平方米，剔除了通货膨胀因素后的“不变房价”将达到15，000元/平方米。超高能级城市的名义房价和不变房价均呈加速上升态势，至2050年分别达到 70，000 元/平方米和 42，000 元/平方米；高能级和中能级城市名义房价均呈持续增长态势，但不变房价增速逐渐放缓；而低能级城市尽管名义房价增长同样呈现上涨， 但不变房价将在 2035 年到达拐点，之后稳定在 6，000 元/平方米左右。

　　人均GDP支持的上涨房价：绝对房价和租金回报率仅居世界中游

　　中金报告认为，房价往往随人均GDP增长而联动上涨，二者长期存在显著正相关关系。考虑到中国的人均GDP正处于快速扩张阶段，未来房价存在一定的基本面支撑，仍可能有较强的上行空间。过去十年中国房价年均增长率为 8.6%，但人均GDP增长率高达 14.2%，中国房价相对人均GDP的增长速度尚有空间。

　　从住房的居住属性着眼，房价收入比指标往往反映出住房价格是否超过了居民家庭的承受能力。对比全球各大城市的房价收入比，北、上、深的房价收入比仅次于伦敦。

　　但中金分析认为，中国的国民储蓄率几乎是国际平均的水平的两倍，而实物资产（不动产为主）的占比也高于国际平均水平，都会推升房价收入比的合理区间。因此，房价收入比指标并不能客观反映中国家庭的住房购买力。

　　在修正了储蓄和置业倾向的差异之后，北、上、深等城市的房价收入比修正值已接近全球平均水平，广州甚至处于较低水平。

　　另一方面，从住房的金融资产属性着眼，中国城市的租金回报率似乎远低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房产税这一因素的影响后，北上广深的租金回报率也仅处在全球中游水平。