绿地式扩张：认购控股上海盛高置地意在海外扩张

　　5月12日，绿地控股集团旗下高端商务酒店品牌“铂骊”在德国法兰克福正式挂牌营业，绿地自主酒店品牌正式登陆欧洲。

　　完成绿地酒店业务欧洲第一单后，绿地控股集团董事长张玉良没有休息多久，就继续自己在欧洲数国的辗转行程，十几天后才回到上海。对他来说，法兰克福只是繁忙行程中的一次小憩。

　　张玉良很忙。从年初公开上市消息以来，绿地以令人震惊的速度完成了与香港资本市场的对接。从年初他第一次公开宣称，要将酒店及海外业务打包香港上市，到与盛高置地完成借壳协议，绿地仅耗时半年。这半年中，绿地的海外业务遍地开花：济州岛项目开售，澳大利亚、西班牙等地的业务即将落地。

　　鲜为人知的是，在整个绿地体系中，地产业务并非最为突出一块。自2009年，张玉良一直潜心布局，用五年时间打造绿地集团的业务框架，能源、金融和地产，目前已呈三足鼎立之态，综合实力在上海一众国企中排名第三。登陆港岛，并非为短期融资考虑，而是绿地的海外通道已经打开，扩张的时机已至。

　　登陆港岛

　　绿地筹备上市的速度，就像它盖楼的速度一样快。

　　2013年5月8日，上海盛高置地(控股)有限公司(HK.00337，以下简称“盛高置地”)与绿地控股集团(“绿地控股”)联合宣布，绿地控股将通过其在香港注册的全资子公司，以总共约30亿港元的代价，认购盛高置地增发的普通股及无投票权可换股优先股。交易完成后，绿地控股将持有扩大股本后60%的股份，盛高置地将更名为“绿地香港控股有限公司”，现有大股东董事局主席王伟贤将为第二大股东。

　　在此之前的4月19日，盛高置地已经停牌。

　　与另一家商业地产巨头万达相比，绿地的上市之路更为平坦。万达在今年更早时候借壳，启动了上市进程，但此前却经历了两轮私募、整体上市遇阻、院线板块A股排队等波折，而绿地高层告诉《财经国家周刊》，绿地和盛高置地接触的时间“也就半年”。

　　房产咨询公司CRIC在今年一季度评出的房企十强中，绿地和万达是最后两家未上市公司，剩余8家均在香港上市，其中万科与保利均有A股、H股两个资本平台。

　　能以未上市公司跻身十强，显示出绿地的实力，也更凸显出登陆联交所的重要性。绿地公告称，此次交易之后，上市公司将拥有更强大的资源整合能力，资本平台的优势也会进一步发挥。上市公司将成为最具有竞争力的中国房地产企业之一。

　　公开资料显示，盛高置地主营中高端住宅、城市综合体及高端旅游地产，其与绿地同出自上海，目前进入国内10个城市，拥有近470万平方米土地储备。

　　根据张玉良此前公开说法，绿地准备将海外及酒店业务注入壳公司。“这只是开始的设想，哪些资产装进去，装多少，还没最后确定。”绿地人士说。

　　加速出海

　　绿地上市的一个重要原因，是为其加速出海奠定坚实的资本后援。正在调整地产架构的绿地，其商业地产的比例在逐年提高。2012年中，张玉良在接受《财经国家周刊》专访时首度提出，在两年内将绿地的商业地产比例调整到40%-50%。这会在某种程度上牺牲掉利润及回款速度，也是绿地出海的最直接动因。

　　从今年年初的房企融资情况看，包括融创、绿城、碧桂园在内的众多内地房股均有融资动作。CRIC分析师朱一鸣认为，房企目前最普遍的做法是银团贷款及发行票据和债券，融资成本一般不超过10%，远低于内地信托、基金等15%以上的成本。从长远看，绿地也需要这样一个海外平台。

　　此外，海外的金融产品也更匹配绿地的商业地产战略，因为当前内地的融资方式并不适用于商业地产，如银行贷款、信托和债券等，均有贷款期限和回报率或公司控制权的要求。而在更为成熟的西方地产市场，REITs(房地产投资信托基金)可看做为商业地产量身打造的融资方式，却在中国遭遇难产。绿地奔赴香港则可化解这种尴尬。

　　“香港是最好的窗口，绿地要成为高度国际化的公司，必须走出去。”绿地人士如是说。

　　不少房企如万通、万科、首创等，均在某种程度上实现了“走出去”，但兰德咨询总裁宋延庆认为，绿地的实质动作其实更大，“它在韩国济州岛的项目早就开始卖了。”这个占地1000亩的旅游度假大盘，是目前中韩两国最大的地产合作项目，韩国总统李明博曾在去年出席了该项目的签约仪式。

　　除了韩国，绿地的触角已经延伸至欧洲、澳大利亚等地，涵盖酒店、住宅等多种业态，扩张速度惊人。“利用中国市场资源实施全球化战略”是张玉良一贯的理念，全球化不仅意味着更长期的收益，也带来实在的眼前收益。 2012年起，中国已经成为世界第一大境外旅游消费国。所以绿地出海的第一选择是移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市。“这是一种既符合市场需求和趋势，又能够发挥企业优势，并且风险可控的商业模式。特别在国际化初期。”张玉良说。

　　商业地产野心

　　绿地出海固然有多重考虑，国内地产调控的不确定性也是原因之一。在区域扩张的同时，绿地的地产产业链也在延长。

　　善于谋划的张玉良让绿地成为一家综合型企业，在地产领域，他也不可能错过商业地产这个大蛋糕。绿地房地产体系中，商业地产目前比例不到40%，而两年内，张玉良希望这一数字达到40-50%。

　　目前，国内主要针对住宅市场的调控已经陷入僵局。在张玉良看来，这是因为“用了较多的行政手段，经济手段很少，方法不够好”。

　　对此，绿地的选择是调结构。“市场压力比较大，但我们继续调结构是坚定的，在核心竞争力方面争取提高，哪怕行业下滑，我们也要继续进步。” 但商业地产的区域泡沫化已经开始。即使力主做商业的万科总裁郁亮，也在今年表示出对商业地产局部过热的担忧。而商业地产的龙头万达，在遍布全国的60多家万达广场中，也有部分出现招商危机。绿地的商业算盘该怎么打?

　　“我们更高端，更注重配比，比如一万平米应该配什么商业，配多少商业，我们研究得比较深刻。”张玉良说，“小公司做专业，大公司做综合。”

　　2012年，绿地与泰国正大集团签订合作协议，在北京CBD区域为其代建企业总部。双方的合作还包括国内在多个城市建设大型购物广场和绿地中心。初期投资规模已经超过百亿。

　　“不但要代建，还有工程和后期的管理。”张玉良认为，能够为世界500强企业做到技术品牌输出，已经证明绿地的产品和实力。“它把所有要拿的土地交给我，我把它建完之后交给他，输出品牌，像酒店一样(贴牌代建)，收7%的管理费，是非常好的一个转型，接下来这样的项目我们可能会做到几十个。”

　　张玉良的计划是，绿地要做中国高端物业建设管理的品牌输出公司，这在中国目前还没有。“一些国际化的公司进来，可能各方面都不如我们，我们帮他建设管理，提高了效率，节约了成本。这对我们来说是第三产业。我们做商业地产也得转型。”

　　绿地的底气还来自需求旺盛的地方政府。“它做了政府想做、但没能力做的事情。”兰德咨询总裁宋延庆认为，绿地中心迎合了城市升级的需求，也容易成为地方政府看得见的业绩。

　　绿地的挑战则是，从快进快出的住宅转向周转率低的商业地产，将带来更大的资金压力。

　　“我们的商业地产销售部分将占50%以上。”绿地高层告诉《财经国家周刊》。以其最主打的绿地中心为例，该中心将涵盖写字楼、商铺和酒店等业态，大部分或将出售。这将缓解绿地来自商业地产的资金压力。

　　绿地的自持物业将是酒店。绿地人士介绍，目前其酒店项目已遍及北京、上海等全国35个城市，产品覆盖高、中端。目前建成及在建酒店60余家，资产规模200多亿元。“绿地已成为国内最大酒店物业持有商和管理运营商之一。”

　　张玉良表示，尽管遭遇调控，但“绿地这样的企业资金链不紧张”，因为银行对好客户依然舍得放款。“而且绿地产品多元，所以中、长期和短期贷款的匹配很好;有好的产业结构就不难融资。”

　　另一个绿地

　　在地产调控极为严峻的2012年，绿地终于跻身千亿之列。不应被忽视的是，在与地产业务并列的金融和能源领域，绿地更早实现了突破。

　　张玉良透露，2011年绿地的总产值是1800多亿元，其中1100多亿元来自能源和金融板块的贡献。“这两大板块能够增强企业的造血功能，为地产提供强大的现金流。目前这三大领域之间已经形成了一种良性互动的关系。在调控的背景下，广大地产商感觉寒风凛冽，但是我们没有这种感觉。”

　　“你能看到的是一个结果，就是2011年绿地拥有了很合理的产业结构。但你没看到的是，我们为此已经调整了五年。”宋延庆说。

　　在能源领域，绿地在国内瞄准煤炭深加工领域、建立石油产供销一体化基地;在发展中国家采取“主业换能源”的策略。

　　在金融领域，绿地参股、控股多家银行，对证券公司、小额贷款公司亦有涉猎。

　　按照张玉良的规划，未来五年，绿地计划达到4500亿到5000亿规模，进入世界200强。其中能源规模2000亿，房地产1800亿，金融1000亿。

　　“一个大企业需要有稳定的产业结构。”张玉良认为，绿地的产业多元化不仅是稳增长的需要，也是为了应对宏观调控。

　　在绿地集团的简介中，依然写着“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。作为主业中的主业，无论是产品还是区域的调整，都预示着地产在短期内仍是绿地的重心。

　　这也是绿地最大的优势所在。“做政府想做的事情、做市场需要的项目是绿地一贯的理念。”张玉良经常把这句话挂在嘴边。接下来的例子是超高层的绿地中心：中国的城市需要有个标志物，这种需求，相当多的政府都有。比如曾经的上海金茂，是国家13个部委出钱建成，而现在绿地一家公司就可以做十几个类似项目。高技术、长周期、大风险，当然也有大收益。

　　时间可以倒回到1992年绿地成立的年份，这一年，邓小平完成了他最后一次南巡，之后十万党政干部弃官从商，这批人后来被称作92派。在中央部委任职的黄怒波、结束10年钢铁工人身份的许家印以及在上海农委分管住房分配的张玉良，都在这一年下海，且是最后一批入行地产的大佬。

　　或许从那时起，绿地的脉络就已经定下。