北京再推限房价地块 限房价竞地价土地新风来袭

　　今年3月京版“国五条”细则中明确，将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。今年6月，国土部发布通知，要求市县国土资源行政主管部门在供应商品住房的用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。业内人士指出，这一做法即去年北京出台的“限房价、竞地价”措施。

　　观点

　　中国房地产学会副会长陈国强：

　　“限房价、竞地价”需要系统的配套措施

　　“限房价、竞地价”初衷虽好，但是这一模式能否达到调控房价，满足夹心层住房的愿望，需要一系列的监管、分配措施。由于该模式的地块价格较低，它的质量如何保证，如何让开发商有参与的积极性，此外，项目入市后的分配，买了该类产品的购房者资质如何审定，项目后期如何转让等等一些问题都需要详细、公开透明的政策保障，否则“限房价、竞地价”效果将大打折扣。

　　北京中原地产市场总监张大伟：

　　从二元到三元将是北京调控最关键转折点

　　中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题，商品房解决其他需求。但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设，但整体保障房的供应量依然低于实际需求，而且政府压力非常大，这种模式更多是香港的楼市供应模式。逐渐的新的可能性模式出现了——新加坡模式，对保障房建设根据收入水平进行分类管理，三元制的土地出让模式是必须之举。三元制可以很好地解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务，其次，可以解决好高房价，大量提供中低价房源，第三，缓和房价压力，稀释高房价影响。

　　东亚新华营销总监贾玉鹏：

　　对企业成本控制能力要求高

　　北京目前还是在试点限房价竞地价的出让方式，试探性地推出几块按照这种方式出让的地块，看看市场和开发商的反应，如果反应好，下半年将继续推行。不过，因利润空间有限，不少开发商并不积极，这种出让方式对房企的成本控制能力要求非常高，上市企业以及一些国企等可能会不太感兴趣，但对于东亚新华地产这样的企业来说，从某种程度上来说，也是好事，东亚的成本控制比较严格，在北京激烈的拿地竞争下，通过这种方式拿地是可行的。

　　疑点

　　低利润率如何解决?

　　在不少专家看来，“限房价、竞地价”措施既能让高价地难再出现，又可以改变市场追高的预期。然而，一位业内人士表示，限定了房价而竞争地价，对于开发商而言，利润空间就被锁定了，这种类型土地净利润也在3-4个百分点点左右，而上市房企2012年的净利润率普遍在18%上下。面对如此悬殊的反差，如果各地真的大规模推行限价房系列用地，那么开发商仅仅靠控制成本，能否弥补两者巨大反差。如果这种出让方式成为趋势，开发商是否能适应从“暴利行业”回归“普通利润行业”的落差?