2016年上半年房企规模化背后的行业危机

龙头房企：房企规模化惯性背后的危机

同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年房企销售业绩回升的表现并不意味着万事大吉，即使2016年全年房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。主要有以下四点理由：

第一、 上市房企利润率逐年下滑，利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。

2015年期间，虽然一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转，但是，大部分三四线城市、半数二线城市仍然有去库存压力，全国化的房企并没有因为市场的局部复苏而获得较高的利润。事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，房企规模化背后房企的日子已经不再那么好过。

同策咨询研究部数据显示，截止2015年年底，102家A股及52家H股样本企业（房地产主营收入比重超过50%的房企，下同）的ROE均值为9.16%和9.05%，同比均下降约1.3个百分点；A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点，房企整体盈利状况并不乐观。

虽然今年上半年至今一线城市、部分二线城市房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而去年下半年至今房企积极拿地，制造“高价地”，拿地成本偏高，营业成本也在增加，同时，从市场预期来看，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售的压力马上也会显现出来，届时，在去库存压力与企业资金面较为紧张（金融机构已经将借贷时间由原来的1-2年减少为半年左右，房企随时可能会面临短期还债的压力与资金链断裂的风险）的市场背景下，降价等促销措施也会不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降，房企的利润率还会继续走低。而此时，资本市场也不会继续看好利润率持续下滑的房企，房企们再谈规模化已经没有意义。

第二、即使在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下，由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高，“高价地”频现，房企的未来运营风险在增加，今年销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。

第三、龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，房企的转型之路仍然“举步维艰”。而其他多元化新业务几乎不赚钱，也在不断侵蚀房企的利润，对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

从数据上来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商投资性物业（租金收入）占到营业收入比例为也并不高，2014年万达商业（含酒店及物业管理收入）为13.3%、SOHO中国为6.95%、华润置地（含酒店）为6.15%、宝龙地产（含物业管理收入）为9.44%，最多也没有超过15%。而到了2015年，虽然万达商业上升至14.9%，华润置地也上升至6.43%，但是，宝龙却下降至9.25%。SOHO中国虽然租金收益占到整个营收的105.73%（SOHO中国当年物业开发及其他收入结算值为负的，都是投资物业收入，所以综合比较后比重超过100%），但是，由于从去年开始SOHO中国几乎没有了销售收入带来的营收，租金收益的绝对金额也并不高，转型过程也是比较艰难。

从上述分析来看，品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面，或者媒体舆论层面，“地产+X产业” 转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业比如SOHO中国租金收入占到营收比例比较高，但是，租金营收的绝对额还不大，同时，由于销售对于企业的贡献下降，企业难以从销售的角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持，比如整体出售上海的项目、资本市场融资等等。

第四、房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长

笔者通过与部分开发商交流，包括相当部分品牌房企在内的在已经布局的核心城市可售货量不足（比如万达、中海等），尤其是在北上广深这样的一线城市，由于2015-2016年上半年市场需求过度释放，2016年下半年至2017年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流，甚至相当一部分开发商认为，由于今年房价上涨过快，地价表现过热，2016年下半年开始市场调整也是势在必然（由于土地市场风险与信贷政策走势不明朗，融创已经全国范围内暂停公开招拍挂土地市场拿地）。再加上房企在重点城市存货不足，难以继续在2016年下半年以后继续实现较大规模增长。 

从上述四个角度来看，我们不能只看龙头房企销售业绩规模的表现多么光鲜亮丽，还应该看其真实的内在指标，比如利润率，持有型物业租金收入占比、重点城市的销售业绩贡献占比变化情况等等，这些指标反映的是房企规模化惯性背后的危机问题，这才是当前整个房地产市场应该关注的核心问题。