【导购】商住成交量成井喷之势与普通住宅的具体差别在哪儿

掌来源：房掌柜 李可煌 2016-07-01 04:32:33

[摘要]进入6月以来，北京商住房项目的调控传言让该类型楼房成交暴增。据亚豪君岳会统计，截至6月19日，北京商品住宅本月共实现成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。 6月被“炒热”的北京商住房 ...

进入6月以来，北京商住房项目的调控传言让该类型楼房成交暴增。据亚豪君岳会统计，截至6月19日，北京商品住宅本月共实现成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。

6月被“炒热”的北京商住房市场，吸引了众多购房者，其中不泛刚需购房者的“跟风”购买。但商住房与普通住宅产权有何不同？价格为何低于周边普宅？税费如何征收？转手成本是否更高？房掌柜为大家算一算。

一、产权

商住：50年，产权到期后目前未明确续期方式。

住宅：70年，产权到期后自动续期。

注：非住宅建设用地使用权期限届满后，并无“自动续期”的规定。商业项目土地正是属于这一类型，一般使用期限是50年，却在续期问题上存在政策风险。产权到期后能否续期、如何续期等问题都尚未明确。

二、限购

普宅：全市范围内限购；商住房：除通州外目前均无限购政策

注：除通州地区外，已婚京籍家庭无房的可在北京地区购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套；单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)在京无房的，可购买1套住房；在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。

三、配套

普宅：能落户，如果是学区房则带学区；商住房：无法落户、水电煤气价格贵。由于用地性质的不同，商住两用项目楼房的水、电、燃气、供暖、物业费用都是按商业标准征收。

四、转手费用

普宅：享有契税、增值税征收优惠

商住房：多交印花税、土地增值税

契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，其转让契税税率为3%。不仅如此，商住房交易除了要和普通住宅一样缴纳个税、契税、增值税以外，还要多征收土地增值税和印花税，且不享受满2年后的税费优惠政策。相比而言，普通住宅在交易环节则享有契税、增值税等多方面的税收优惠。

如此一来，你可能会觉得，普通住宅分分钟秒杀商住，那为什么还有这么多人选择购买商住房呢？简单来说，就是便宜。以北京房山区长阳地铁站附近楼盘为例，身处五环至六环之间，首开熙悦双子座的商住楼盘均价只有每平米21000元左右；而相同与区域内，中粮万科长阳半岛的普通住宅项目均价已经飙升至每平米38000元以上。“同一区域内，商住项目价格会比普通住宅便宜60%左右。”

为了方便亲们置业，房掌柜为大家找到一些为数不多的刚需住宅盘，完胜商住的超高性价比，赶紧来看看吧！

【江南府：47000元/平起 4环绝版价值洼地】

点评：项目位于朝阳四环绝版地块，临近地铁亦庄线，周边有六大公园，生态宜居。成本方面，项目主推85平二居、110平三居，预计47000元/平起，

按照单价47000元计算，85平两居总价约400万。项目周边目前大型商业配套欠缺，但在四环附近项目的价格优势毋庸置疑。

产品：85平二居、110平三居

动态：江南府位于朝阳区红坊路6号。项目为江南山水的二期，主推户型为85平二居、110平三居，预计47000-52000元/平。非毛坯修，全石材立面，并引入新风系统、智能化系统。项目为70年产权，全部房源预计2017年交房。

免费咨询电话：400-8181360转31127

中建·江南府均价：待定元/平方米

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【首开·国风美唐：47000 回龙观唯一小三居】

点评：轨道交通便利，地铁8号线、轻轨13号线霍营站下车即到；项目自身配建红黄蓝幼儿园，可就读霍营中心小学、昌平第二中学；项目紧邻八达岭高速、安立路、规划中的林萃路。

产品：6月推出204套房源

动态：首开·国风美唐位于回龙观东霍营区域，首开国风美唐项目2016年6月推出新品，22号楼（现房15号楼）3个单元，2梯2户，18层，108户；24号楼（现房17号楼）2个单元，21层，2梯4户，168户，预计6月推出204套房源，预计均价47000元/平，物业费2.93，现房销售，毛坯交房。下图为房掌柜推荐户型：90平3居，南北通透，通风采光条件好；边户型为明卫，达到3面采光；整体得房率80%，虽是小三居，并不拥挤；动静分离，家务、会客、休息动线分明。