地价上涨背后的逻辑

资本推动开启上涨周期，一线城市政策收紧，房企抢滩热点二线城市

历史总是惊人的相似，2014年11月以来，央行连续多次降息降准，大型金融机构存款准备金率回落到2010年的宽松水平，中长期贷款利率降至4.9%，达历史最低水平，但显然货币脱实向虚，并未支撑实体经济复苏，而是带动房地产市场开启了新一轮上涨周期，本轮周期的逻辑同样是货币宽松带动住宅销量增加后价格上涨，库存回落之后房企积极补货，拿地增加，竞争激烈进而导致地价攀升，预计地价高企还将推动周边房价的进一步上涨。当然，房地产市场早已不是全国一盘棋，三四线城市依然处于去库存的攻坚阶段，量价齐升仅仅存在于一二线热点城市之中，而一线城市供地有限且限购及信贷政策进一步收紧，因此本轮资金主要流向二线中心城市。

在限制性政策升级以及土地市场进入门槛不断提高的双重作用下，房企拿地重心开始逐渐向二线城市转移，而长三角城市由于宏观基本面较好，购房需求较为旺盛，且作为重商的地区，资本历来较为密集，进而成为了房企二线城市布局的重点选择，且上海的限购收紧也使得一部分购房者将目光转移到了周边中心城市，供需的双重作用造就了今年以来长三角二线城市土地市场的火热。

热销行情下代表城市库存吃紧，房企补仓意愿增强

代表城市住宅销售走高，库存显著降低，激发房企补仓意愿。2015年以来，在房地产各项政策的刺激之下，二线城市住宅市场紧跟一线城市回暖，而基本面较好的长三角城市，销售增长更为明显，库存得到明显缓解。从杭州、南京、苏州及合肥四个代表城市近几年库存变化情况来看，2015年至今住宅存量不断下降，今年1-5月，代表城市的住宅销供比呈现上升趋势，市场呈现供不应求态势，且代表城市出清周期均已降至7个月以下。库存不断降低引发了房企在此类城市的补仓热潮，在市场呈现供不应求关系的背景下，房企对于市场未来的预期向好，在此类城市的投资也就愈发大胆，品牌房企纷至沓来获取土地，群雄逐鹿的局面使得地价不断被炒高。

国企+上市房企跑步入场，行业整合压力促房企加快拿地

国企、上市房企跑步入场，资金优势无人能敌。从2015年开始，国企背景房企在土地市场上愈发活跃，一、二线城市高价地项目中频现国企身影，而今年以来，这一现象得到进一步延续，央企继在一线城市屡创高价地神话之后又将火力对准了二线城市，高价地潮得到延续。此外，上市房企同样广泛参与到高价地项目中来，其往往通过与央企联手的方式获取项目，并凭借产品、运营优势获取操盘权。纵观整个土地市场，国有企业和上市房企几乎垄断了一、二线城市核心区域的地块，中小房企拿地难上加难。

央企和上市房企之所以能够屡屡创造高价地，雄厚的背景资源和资金实力无疑是其最大的资本，其中央企在银行信贷方面的融资优势极为明显，资本面非常宽裕，且在获取土地时资源优势突出。而上市房企则凭借当前良好的融资环境也获得了足够的资金支持，2015年以来，国内房地产企业融资环境不断优化，融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批上市房企融资规模不断攀升，而由于目前低利率的货币环境，房企的融资成本也大大降低，以保利地产为例，其在1月份发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，融资成本创下新低。可以说，不差钱的央企和来钱容易的上市房企，共同为二线城市的土地市场掀起了资本巨浪。

此外，随着房地产行业快速增长期的结束，行业逐渐进入整合阶段，市场集中度不断提高，行业的重组已从大于吃小鱼步入了巨无霸合体的阶段，去年以来多家大型房企兼并重组，大型房企合并已经成为趋势，在此趋势下拥有充足土地资源的房企在未来的重组计划中将掌握更多的话语权，而缺少土地储备的房企极有可能成为被吞并的对象，在这种局面之下，拥有危机意识的房企不得不继续激流勇进，为企业未来的发展扩充资源。

地方政府财政压力大，土地出让收入重要性凸显

去年以来，我国经济已经结束高速增长期，进入了中高速增长阶段，整体经济结构面临转型，各级政府面临较大的经济压力。同时，新型城镇化步伐却不断加快，政府对于各类基础设施建设的投资仍在加强，进而导致了目前地方政府财政压力增大，债务负担较重的情况。而今年5月起，计划多时的“营改增”政策也正式在全国范围内推广实施，涉及行业众多，各个相关行业整体赋税因此明显下降。间接的减税政策无疑为企业缓解了税务压力，为企业长期经营带来利好，然而全面的减税必然也将在短期内给地方政府带来较大的财政压力。因此，土地财政在现阶段再次成为了政府创收的最主要来源，地方政府对于土地收入的依赖在很大程度上为土地市场起到了推波助澜的作用，地方政府选择在市场上行阶段推出优质、高价的地块也促使当前土地市场高价地不断被刷新。