北京6万套库存逼近警戒线 只限房价不限地价弊端初显

　　“跟建委谈了好几轮，但是价格实在相差太多，目前还拿不到预售许可。”位于北京市的大兴区一别墅项目负责人周明(化名)告诉时代周报记者。

　　北京新房“限价令”实施月余，近40个项目的预售证被主管部门押下，从高端地产到刚需楼盘，这也让北京楼市的库存接近警戒线。

　　高端项目遭遇入市难

　　周明告诉记者，该项目位于南五环内，是纯别墅项目，容积率低，加上建筑中使用了高科技元素，建安成本较高，因此计划售价在5万元/平方米左右，但是周边的楼盘售价大概都在3万元/平方米左右，根据北京市“原则上新开盘项目的定价不超过区域均价”的指导思想，因此该项目迟迟拿不下预售许可证。

　　这只是北京市高端住宅入市难的一个缩影。

　　截至5月26日，北京共有13个项目取得了预售许可证，而此前每个月获得预售许可的项目大概30个。其中销售的均价在4万元/平方米以上的高端项目仅有一个入市，这个项目是九章别墅，预售价超过7万元/平方米。

　　亦有不愿具名的业内人士告诉时代周报记者，根据国五条的要求，房价连涨，城市的一、二把手都是需要承担责任。在北京房价连涨的背景下，北京市高层控制房价的压力很大，已多次召集建委等相关部门讨论。“无论如何，国五条之后的6个月内，北京房价不能上涨。”高端住宅项目自然成为调控的重中之重。

　　据时代周报记者了解，包括华润橡树湾(均价每平方米5.5万元)、紫辰院(均价每平方米6万元)等多个原本计划今年四五月入市的高端项目都没有拿下预售许可。

　　根据丽兹行豪宅研究院的数据，除了九章别墅，今年2月初到5月中旬，高端楼盘入市项目仅望京(社区网 论坛 商铺)茂家园与润景名苑两个项目。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，北京楼市实施限价之后，因高端住宅售价较高，通常大幅超过政府限价，在此情况下，高端住宅开发商将面临重大亏损。限房价竞地价模式的弊端主要是在土地财政和监督制度并不完善的情况下，开发商利润受到压缩，其将进行“减配”，这难以保证建筑质量。政府应该适当降低地价以及相关税费以控制房价。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对时代周报记者表示，为了怕高端住宅入市后会推高房价，因此，政府对高端住宅有诸多限制，这部分高端住宅无法被市场消化，“这样玩数字游戏毫无意义，甚至会滋生弄虚作假。”

　　事实也的确如此，周明告诉时代周报记者，5万元/平方米的售价已经被拆分成4万元的房价和1万元的非毛坯修费用。

　　刚需盘存量严重不足

　　不仅高端住宅遭遇入市难，刚需楼盘也面临同样的情况。

　　正计划购买婚房的刘小姐看中了南城的两个楼盘，一个是金融街·融汇项目，一个是中国水电·云立方项目。

　　“这两个项目都位于地铁4号线首站天宫院附近，虽然项目已经在北京南六环外，但毗邻地铁，交通便利，而且这两个楼盘都是紧凑户型，云立方的一套三居室只有89平方米，金融街·融汇也推出了两种70多平方米的紧凑两居，正是我需要的。”刘小姐告诉时代周报记者。

　　但是，看好了项目和户型，也准备好了首付，这两个项目却迟迟没有开盘。

　　据时代周报记者了解，中国水电·云立方项目在去年10月开盘，均价为15000元/平方米，很快卖完，去年12月二期开盘，均价为15700元/平方米，一个月后二期也迅速卖完。

　　刘小姐从今年3月份起就等待着该项目的三期开盘，但是一直到6月份，该楼盘也没有开盘的迹象。

　　云立方项目的一位销售顾问告诉时代周报记者，开盘时间确实一拖再拖，目前也不知道三期究竟什么时候能开盘，价格也未定，原因就是拿不到预售许可证。该项目的开发商为北京海赋兴业房地产开发有限公司，其为中国水电建设集团房地产有限公司的全资子公司，目前主要开发项目有北京美立方及云立方。

　　金融街·融汇项目的情况也是类似。该项目去年9月底开盘，均价也是15000元/平方米，去年12月二期开盘，价格已经涨到16000元/平方米起，一、二期楼盘也很快卖完。

　　一位知情人士告诉时代周报记者，云立方项目计划将三期价格提高到18000元/平方米左右，但这与北京市“已开盘项目定价不超过前期销售平均价格”政策相违背，开发商又不愿在蓄客情况良好的情况下降价销售，因此迟迟拿不到预售许可。

　　限房价的一个直接后果就是北京新房供应量跌至2011年限购以来的最低点。数据显示，截至5月14日，北京住宅库存为61719套。据中原地产预测，按照4月份的成交量计算，5月初的库存消化周期仅仅7.5个月。SOHO中国董事长潘石屹曾表示，对一个城市而言，5万套的库存已低于警戒线。显然，目前北京6万套的库存已逼近警戒线的区域。

　　“实际上北京的库存支持不了这么长的时间，因为这部分库存中，一部分是有户型缺陷等问题的尾盘，还有一些是豪宅，中小户型中低价位的楼盘只占了一小部分，而这些刚需盘，很多都遇到了预售限价问题，昌平、通州、大兴、房山等地的刚需盘存量严重不足。”亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

　　控房价只能有短期效果

　　一方面是限制房价，众多楼盘因此无法入市，一方面却是地价疯长，政府赚得盘满钵满。

　　在5月20日至5月22日的短短三天时间里，北京就有五宗经营性地块拍出。其中，台湖镇两地块被房企疯抢，最终其中一块被泰禾以1.9万元/平方米拿下，创下区域单价最高;另一块则被世纪鸿拿下，溢价率230%。而大兴旧宫宅地也被保利首开联合体以12.82亿元拿下，折合楼面地价2.23万元/平方米，刷新区域纪录。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，2013年以来，北京土地出让金已经达到了617.888亿元，相比2012年上半年上涨了3.5倍，接近2012年全年的土地出让金647.9183亿元。业内人士预计，2013年北京全年土地出让金有望再次回到千亿元级别。

　　不仅北京，上海、广州的情况也是如此，截至5月22日，2013年上海土地出让金432.34亿元，2012年上海前5个月，土地出让金仅为85.12亿元;广州方面，与其2012年全市土地出让总额为402亿元相比，2013年仅前4个月广州土地出让金已达300亿左右，预计广州上半年就有可能接近甚至超过去年全年的土地出让总额。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，北京严控房价只能在短期内出现效果，我国房地产涨价的根本原因不解决，控制房价将只能沦为形式。

　　顾云昌也表示，只限房价不限地价，只要土地财政的模式存在，房地产的价格就不可能降下来，加大土地供应才是根本。郭毅也对时代周报记者表示，一方面加大一线城市的供应量，另一方面建设真正的城镇化，将资源分散，才是解决房价上涨过快的根本之路。