2016年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究

本研究在总结2003年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过9个组成因子和50余个具体指标，对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）、296个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。主要结论如下：

1.评价结果：长三角、珠三角地区城市排名普遍上升，东北和西北地区多数城市投资吸引力较弱

2016年，4个一线城市位居投资吸引力前四位，1.5线城市中除沈阳排名略靠后，其他城市均名列前茅。从不同区域来看，长三角、珠三角地区城市排名普遍上升，全国投资吸引力前50名城市中仍有多数位于这两区，东北、西北地区仅3个城市进入全国前50名，多数城市吸引力较弱。具体来看，投资吸引力前50名中，有33个城市位于三大核心经济区，长三角、珠三角地区入围前50名的数量最多，分别为14个和12个；环渤海为7个城市，较上年减少1个城市；中部及西南地区上榜数量较去年均增加1个，分别为6个和5个城市；东北地区和西北地区入围城市数量仍最少，均为3个。

2.特征分析：宏观环境、供求关系、发展空间共同影响城市投资吸引力

1)宏观环境：一二线城市经济结构进一步优化，三四线城市第二产业依赖度仍较高

一线城市第三产业平均占GDP比重为68.2%，在各类城市中仍最高，占比较2014年上升1个百分点；1.5线和二线城市三产占比上升较多，占比超过50%，产业结构进一步优化；三四线城市第二产业仍占主要地位，占比接近50%。

2)市场供需：武汉、南京、苏州等热点城市销售增长明显，东北地区城市需求不足，投资下降

从商品房供需情况来看，武汉、南京、苏州等热点城市近三年商品房销售面积增速保持在较高水平，新开工面积增速也相对合理，市场仍有很大发展空间；沈阳、大连、哈尔滨等多数东北地区城市经济增长乏力、人口流入缓慢，住宅需求明显不足，销售及新开工增速仍为负值，房地产供求规模继续下降，市场状况表现不佳。

3)投资空间：中西部及东北地区多数城市房地产市场进入空间有限，重庆、成都市场潜在供应量较大

2013-2015年，地级以上城市商品房人均新开工面积4.0平方米，其中贵阳、长沙、沈阳等中西部及东北地区城市三年累计人均新开工面积在8-10平方米之间，显著高于地级以上城市平均水平，未来去库存仍是这类城市主要任务，房地产进入空间有限；重庆、成都常住人口规模较大，新开工面积也较大，2013-2015年新开工面积分别为19707万和12458万平方米，人均新开工面积分别为6.5和8.1平方米，市场潜在供应量较大。

3.各区域评价结果

长三角、珠三角及环渤海三大经济圈投资吸引力仍保持领先地位。在一线城市辐射带动下，其周边城市迎来重大发展机遇。具体来看，长三角地区在全国经济进入新常态背景下，经济仍保持稳定增长，各城市增长速度普遍上升，受2015年以来楼市宽松政策影响最显著，区域内多个城市房地产市场大幅回暖，城市投资吸引力进一步增强。珠三角地区开放水平不断跃升，广州、深圳投资潜力保持全国领先地位，深圳表现更加突出，投资吸引力排名超过广州，位列全国第三；其周边佛山、惠州等城市在其辐射带动下，房地产市场发展较快，投资吸引力排名明显提升。环渤海地区北京、天津仍稳居全国前十，投资吸引力与2014年持平；另外廊坊在京津冀一体化及北京行政副中心落户通州等利好规划推动下，城市投资吸引力显著提升。中部地区借助承东启西的区位优势，加快承接东部的产业转移，部分城市经济增速加快，城市地位得到大幅提升，市场投资潜力增强，六大省会城市投资吸引力均进入全国前50，武汉经济及房地产市场发展较突出，投资吸引力继续领衔中部城市；太原凭借突出的宏观与市场协调度，排名上升较多。西南地区成渝核心城市重庆、成都凭借庞大的人口基数和市场规模位居前两位，昆明、南宁、贵阳作为省会城市经济发展良好，市场规模稳步扩大，仍然居于区域排名前列，但受房地产市场库存压力较大影响，重庆、成都投资吸引力排名均有所下降。西北地区经济增长乏力，人口吸附力差，房地产市场发展动力不足，整体投资吸引力偏弱，西安、兰州、西宁等省会城市投资吸引力尚可，近八成城市投资吸引力均在100名之外。东北地区经济结构性问题未得到根本解决，人口流失严重、需求不足、投资疲弱等因素进一步加剧经济下滑，地区内大多数城市投资吸引力均明显下降。

4.结语：城市继续分化，房企应积极把握三大主流市场、关注中部区域发展潜力

近一年多来房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，行业运行的政策环境显著改善。市场持续回暖，成交量价稳步回升，供应过剩压力有所缓解，但在楼市整体回暖的背后，城市间分化在加剧，强者愈强，弱者愈弱的“马太效应”显现，房企迎来机遇的同时也面临着挑战。

长三角、环渤海、珠三角三大区域在原本经济、人口及投资规模较突出的情况下，继续保持较高的增长速度，投资价值最突出，建议房企主抓这三大主流市场；中部地区房地产开发投资额继续较大幅度增长，城镇化进程逐步推进，未来投资潜力仍较大，应重点关注；西北和东北地区各项指标增速延续回落态势，投资吸引力继续下降，建议房企要注意规避，审慎进入。