楼市面临压力测试？土地“70年大限”如何破

　　上海金融与法律研究院研究员聂日明认为，在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，或会在社会上引发轩然大波。《物权法》规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。未来应该尽快探讨出台可行的解决路径。

　　“高价续期”还是“无偿续期”

　　专家认为，在依法治国和深化改革成为时代主题，房产成为居民财富最重要组成部分的今天，土地使用权如何续期问题已无搁置余地。“温州土地使用权撞限”事件所引发的关注及社会反应表明，若土地到期续费金额过高，难免对楼市稳定甚至社会稳定产生一定影响。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，住宅土地使用权到期如何续期，是埋在房地产市场的一颗“地雷”。若土地使用权到期后需“高价续期”，房价中隐含的土地价值将逐步显性化，对当下的二手房价格会有较大影响，部分“剩余使用权”较短的二手房价格或大幅下挫。

　　天津社科院社会学研究所所长张宝义认为，房产一直是我国居民最重要的投资渠道，根本原因在于它的“保值性”。如考虑进“土地使用权到期续费”因素，那么房产的折旧速度将大大超过从前。假设土地使用权到期后需要很高的费用续期，则房产将从“保值产品”变成汽车一样的“贬值产品”，对于保护居民财富、促进房地产市场稳定发展均有不利影响。

　　张宝义认为，除70年产权住宅之外，还有大量建设在综合用地上的50年产权住宅。由于业主此前对土地使用期限问题并不关注，这些期限不同的住宅在价格上相差不大。如因土地使用权续费问题致使期限较短住宅价格“凭空下降”，对于这些业主而言显然有失公平。

　　中国政法大学民商经济法学院教授薛克鹏认为，若土地使用权到期需“高价续期”，随着土地使用期限减少，银行也会降低对房屋抵押价值的评估，对金融系统也会产生一定影响。

　　“高价续期”同样存在现实操作难度。上海中原地产高级研究员卢文曦认为，随着近十年来房价的快速上涨，房屋价值与业主的可支配收入已不完全匹配。若在土地使用权到期后，需支付“房价三成”甚至更高的土地出让金来续期，绝大多数家庭将无力缴纳。且房屋的产权属于业主，地方政府不可能因土地到期而剥夺房屋产权，真正落实起来难度也很大。

　　破解“70年大限”需顶层设计

　　专家普遍认为，有恒产者有恒心，土地问题事关国家根本。相关部门必须在坚持土地国有制的基础之上，加强顶层设计，实现依法治国与民众参与相统筹，群众切身利益与国家长远利益相统筹。

　　薛克鹏认为，当前各界对于“70年大限”的困惑和担忧，最直接的原因在于《物权法》规定住宅建设用地使用权届满“自动续期”，但“自动续期”该如何续却没有细则。在加强依法治国和全面深化改革过程中，既要坚决维护和落实物权领域的立法成果，又要对相关成果的模糊之处进行建设性的修补，使改革持续深化，法制更加健全，从根本上解决各界困惑。

　　上海华荣律师事务所律师许峰等业内人士认为，《物权法》经过全国人大表决通过，尽管存在不完善之处，但不应由地方政府任意解读。一些地方政府以《物权法》规定不明确为由，对业主收取土地使用权续期费用，实质上在没有上位法许可的情况下，凭空增加收费，明显违背“法无授权不可为”的施政原则。同时，全国人大常委会应以“温州土地使用权撞限”事件为契机，将当时《物权法》制定时悬而未决的事项加以明确，为今后提供解决框架。