物权法起草者详解土地使用权如何“自动续期”

　　此外，熊丙万强调，一要区分住宅性建设用地和商业性建设用地，前者是保障公民基本生存和居住，只能收取与公共支出相对称的必要费用，后者按照市场和商业逻辑运作，应收取相对较高的费用；二是要区分单套住宅性建设用地与多套住宅性建设用地，前者保障性功能明显，只应收取用于政府提供公共产品的费用，后者具有商业和投资属性，可通过交易税或持有税收取土地使用费；三是区分农村宅基地使用权与城市住宅性建设用地使用权，前者是没有期限且免费，后者在期限上可以采取与前者相同的目标。他指出，无论是采用“续期+补交土地出让金”的方式，还是“不续期+房地产税”的模式，都应当保证房屋所有人对土地享有长期稳定的使用权。

　　“物权法——立法时也了解到青岛、深圳等地区部分住宅用地的使用年限是20年或者30年，而居住用地最高使用年限是70年。但是法律没有明确规定要不要补全这一期间的土地出让金，只强调了‘自动续期’。”扈纪华解释：“如果要补的话，又是给“自动续期”加了条件，是在法律之外又画蛇添足了。”

    北京航空航天大学法学院教授刘保玉认为，20年到期无偿续期与70年无偿续期同等对待的话是不公平的。“开发商如果买20年的使用权，住户的房屋价格会比较便宜，但是如果不加区分一律按照无偿续期来对待，对于房屋使用年限是70年的购买者不公平，后果也很严重，开发商取得土地使用权都不买70年的，只买最短期限的，关于土地使用权期限的规定就等于形同虚设。”刘保玉说。

　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新表示，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年，但是20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。对于具体出让金差价如何计算，他指出，当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。

　　中国政法大学终身教授应松年表示，如果要完善物权法——没有作出明确规定的内容，必须通过重大决策程序。“第一要有公众参与，必须尊重老百姓意见，第二要经过专家论证，第三要有风险评估，必须经过实际调查研究，之后还要有合法性审查，并且决策时应该集体讨论”。