需求强劲沪办公楼租金上涨 一季度新增供应不多

    在现代服务业持续发展的支撑下，上海办公楼需求强劲。来自仲量联行的最新统计显示，2015年，上海办公楼租赁市场净吸纳量创历史新高，达到约145万平方米，几乎是2014年的两倍。2016年一季度，虽然中央商务区新增写字楼供应较有限，但即将竣工项目的强势预租表明，目前市场需求依然强劲。

　　内资金融企业主导租赁需求

　　今年一季度，上海写字楼新增供应并不多，中央商务区新竣工一个项目——位于浦东中央商务区的大华银行大厦（2.63万平方米），其中大部分面积为企业自用。浦西中央商务区已连续两个季度没有新增供应，非中央商务区新竣工三个项目，均位于浦西，分别是嘉里不夜城3期企业中心一座及二座、保利西岸中心一期以及虹桥协信中心南地块项目，合计建筑面积达18.58万平方米。

　　“尽管目前一些零售业的外资公司正积极扩张或升级办公空间，但内资企业对优质写字楼的需求增长更明显，内资金融企业持续主导核心商务区内写字楼市场租赁需求。”仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示。例如，朝阳银行近期在陆家嘴的星展银行大厦租赁1400平方米办公面积。仲量联行上海商业部总监张静表示，目前有许多潜在租户对核心区域内即将竣工的项目，如香港兴业中心表现出浓厚兴趣。

　　强劲的市场需求与低空置率推动中央商务区租金上涨。据仲量联行监测，今年一季度浦东甲级办公楼租金环比上升1.7%，达11.3元/平方米/天。浦西甲级办公楼租金环比上升1.4%，达9.8元/平方米/天，其中超甲级办公楼租金涨势尤甚。

　　内资私企垂青优质办公楼

　　传统的写字楼市场上，很多高品质写字楼只租不售，但如今，写字楼市场的购买需求不断上升，销售型办公楼交易稳步提升。

　　今年第一季度，上海销售型优质办公楼项目成交量达6.91万平方米，同比增长5.4%。买家主要为内资私营企业，以自用为主。如国内电子商务公司唯品会在位于虹桥交通枢纽区域的中骏广场购买约1.8万平方米办公面积。

　　“内资私营企业垂青优质办公楼，一方面是经营者对自身办公环境的要求，另一方面也是企业吸引人才，与外资企业、大型国企等展开人才竞争的举措。”仲量联行上海研究部董事姚耀表示。受益于轨道交通建设的不断完善，虹桥交通枢纽及黄浦江沿江区域的销售型办公楼继续受买家持续关注。稳定的购买需求推动今年一季度销售型办公楼成交价格环比稳步上涨0.8%。

　　除买家自用，投资者对于办公楼物业的需求也有上升之势。监测显示，除中央商务区内的物业，这类买家也关注投资非中央商务区和产业园区内租金稳定的高品质资产。今年一季度，ARA资产管理有限公司将位于浦西非中央商务区内的北岸长风大厦出售予保德信金融集团。

　　在零售市场，国内外机构的投资者对资产包交易的兴趣将大于对单个物业投资的兴趣。如，去年亿万豪剑桥公司投资崇邦位于上海及其他城市的数个“Life　Hub”品牌购物中心。