北京开发商规避限价新招：单价2万8加5千非毛坯款

　　一套86.98平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米。但当消费者购买时，单价却上涨5000元，达到32788元/平方米。

　　在房产调控的大背景下，开发商必须接受“指导价”，不能随意涨价。那他们又是如何做到“坐地起价”的呢?答案是拆分合同。开发商把房价拆成房款和非毛坯款两部分，且房款和非毛坯款捆绑销售，消费者近乎被强制买单。

　　35岁的张明亮(化名)就是这么一位被强制捆绑的购房者。5月初，当他来到大兴区旧宫镇某楼盘，准备签约购买时，被告知，还要签署一份“幸福家居解决方案”。“方案其实就是一份非毛坯合同。开发商强制要求购房者必须接受他们三个价位的非毛坯方案，一居室20万、两居室42万、三居室53万。别看网上备案的均价没到2万8，但实际均价超过3万。”

　 张明亮很生气，他说有一种被绑架的感觉，“我其实已经带着银行卡了，但最后还是没签约。”

　　业内称：再交易时受影响

　　开发商：解决方案费，不是非毛坯款

　　上周，记者实地探访了这个位于旧宫的楼盘。开发商的销售人员强调，让张明亮郁闷不已的42万元不是非毛坯款，而是“解决方案”。

　　从旧宫地铁站出来，步行10分钟，就能看到该项目的售楼处。售楼处在鲜花和绿树的映衬下，显得春意盎然。售楼处背后，大型建筑设备正忙碌着，楼盘已初具规模。虽然是工作日，售楼处内依然热闹，购房者三三两两，趴在桌子上，仔细研究着手里的认购协议书及其补充协议。

　　售楼处的展板上，所有在售房源价格都被公示了出来。和住建委网站上备案的一样，公示出来的房价都在27000元/平方米左右。但当记者询问销售人员时，她却表示这不是最终价格。“整体均价是3万，我们有一个‘幸福家居解决方案’，两居42万、三居53万，这钱不是非毛坯，是我们的解决方案。”

　　销售强调，解决方案不是非毛坯，所有一居、两居、三居的户型，不论面积，费用均分别为20万、42万、53万，且方案费用必须在缴付首付费用时全部缴付。据介绍，解决方案包括地板、墙面、吊顶、电视背景墙、整体橱柜、灶具、烟机、浴霸、空调、洗衣机等基本配置，但不包括家具、电视等配置。

　　购房者：这不就是变相涨价吗？

　　售楼处：买房必须买非毛坯

　　在国五条北京细则落地后，北京市住建委主任杨斌公开表示，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。”

　　但拆分合同造成的变相涨价，似乎规避了调控手段。就此，记者采访了一位房地产专业人士。该专业人士透露，在房产调控的大背景下，房地产开发商在以各种形式追求利益最大化。比如，将新盘报价提高、造成变相捂盘等;还有提前交房，把未销售出的期房转成现房，提价销售。

　　“拆分合同这种变相涨价的方法，在北京已不鲜见，尤其在一些高档非毛坯修小区。客观上来说，拆分合同因为分离了一些房价，也会让消费者少缴一些契税。但风险更为明显，房屋的非毛坯质量很可能成为日后维权的重点。”像张明亮看到的那份补充协议，实际上就帮助开发商规避了维权的风险。

　　而且，按照京版国五条细则规定，北京市个人转让房屋所得，如不满足相关条件，将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率计算纳税。

　　市地税局明确：根据国家税务总局文件规定，“合理费用”包括了对房屋的非毛坯费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。其中，商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。如果“纳税人原购房为非毛坯房”，即合同注明房价款中含有非毛坯费的，铺装了地板，装配了洁具、厨具等，不得再重复扣除非毛坯费用。

　　以张明亮看中的那套房为例，42万显然超过房屋原值243万的10%。

　　十多年前，张明亮大学毕业后就留在了北京工作，而且也落了户。像大多数北漂一样，张明亮在北京的第一套房子面积不大，才50平方米出头。随着娶妻生子，房子已经没法满足居住需求，张明亮打算换房。

　　以房养房，张明亮的规划是，依靠十多年来的积蓄交新房的首付，然后把现在南四环附近的老房子租出去，用租金还贷款。因为手里的积蓄也不太多，所以他打算去更远的南五环附近，买一套较便宜的大房子。经过反复的比较和考察，他看中了旧宫地块。

　　“旧宫这个地方，别看现在还没发展起来，但是未来的前景还是可观的。这边挨着亦庄，属于大亦庄的范围，而且有地铁，周边也有很多大开发商的项目，配套会渐渐完善起来。”张明亮看中的是一个距离旧宫地铁站只有数百米的楼盘，就像他说的，是大开发商的项目。2012年7月，该项目一期156套房源开盘，均价25800元/平方米，全部是非毛坯修，中低层低密度板楼。由于位置和户型的优势，一期房源很快卖完。到了2012年10月，该项目又迅速加推142套房，均价小有上浮，为28000元/平方米。

　　“这个盘，我其实早就看好了，但一直没下定决心买。”小张说，他一直关注着楼市信息，“春节前，网上有消息说，二期要在春节后开卖，均价预计在三万以上。我心想，赶紧下手吧，再不买，还不知道要涨成什么样。”

　 于是，春节前，小张就去了趟项目售楼处，仔细考察了样板间，然后他登记、排号，等着开盘，就交订金。从老家过完春节回北京，小张就一直关注着楼市动态，这个中意的项目不断传来开盘的消息，但久久没有真正的动静。“什么消息都有，一会儿说春节后开盘，一会儿又说3月底开盘。价格呢，也是一会儿三万，一会儿待定，还有说送非毛坯修的。”

　　等到五一假期，该项目终于正式开盘，更让小张兴奋的是，价格似乎不涨反降了。在北京市住房和城乡建设委员会的网站上，小张查到，该楼盘的均价为26319元/平方米，比2012年10月的价格还便宜。“我看中的一套86.98平方米的两居，单价27959元，总价243万，价格比较合适。”

　　小张带着妻儿一起，赶到了他们心目中未来的新家，准备签约交订金。但当他们见到开发商的销售人员时，才知道还有一个“幸福家居解决方案”。这是一个和购房意向书捆绑在一起的补充协议，所有购房者都必须签署。“幸福家居解决方案”的核心，是三种不同价位的方案。购房者购买一居室、两居室、三居室，分别需要支付该方案的各项费用共20万元、42万元、53万元。

　　这个“幸福家居解决方案”让张明亮觉得，“一点也不幸福，这不就是变相涨价吗?既然宣传的时候都是非毛坯修，甚至还提到过送非毛坯修，为什么现在又要钱了?还是强制性的。我说可不可以要毛坯房，销售说，不行，开发商注重品质，从来不卖毛坯房。”

　　张明亮说，2012年一期开盘时，并没有什么“幸福家居解决方案”，房价也是一口价。到了2013年二期开盘，开发商的房价突然出现了拆分现象。

　　小张在拿到这份补充协议后，当场就用手机里的计算器算了算。以他看中的这套两居室为例，加上42万的方案费用，总价达到约285万，单价从27959元/平方米，涨到了32788元/平方米，涨幅接近5000元。总价42万、单价每平方米5000元的非毛坯成本，让小张目瞪口呆。

　　“我也打听过非毛坯成本，一套80多平方米的两居室，软装硬装加在一起，从毛坯到家电齐全，只要不是豪装，20万元，顶天了吧。42万，也太夸张了。”张明亮将自己认为不合理的地方，向销售反映，谁知销售反应冷淡，让他仔细看协议。在补充协议里，小张看到了用黑体字着重强调的部分。

　　“甲方(购房者)已对‘幸福家居解决方案’样板与本协议约定的总费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方(开发商)的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理。甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次‘幸福家居解决方案’发生的各项费用。”而且协议还规定，样板间的非毛坯质量不能作为交付依据。

　　“协议的意思是，我们买房的人，明知道非毛坯费用太高，也必须服从，而且对非毛坯质量还不能要求太高。”小张觉得这种明显的变相涨价行为，完全不受房产调控政策控制，更没有体现消费者的利益。“这42万的非毛坯款，不能计算在总房价内，不能贷款，意味着我们要多交42万的首付，这对我来说负担太重了。”

　 因为房子的突然变故，张明亮的五一假期过得非常郁闷，购房计划也只能搁浅。