京高端楼盘遭遇限价令 方兴地产多项目“中枪”

　　今年1月31日高调拿下亦庄地块时，方兴地产应该没有预料到目前的烦恼。

　　继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后，4月10日，北京市住建委主任杨斌表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加地块的供应，“新盘取得预售资格时要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。

　　记者注意到，方兴地产此前有关“针对改善和自住型需求的高端物业受‘新国五条’影响较小”的说法，在新政面前显得有些无力。

　　业内人士指出，在京走高端路线的方兴地产恐难逃下行轨迹，究其原因有三：一与当前政策打压有关，高端楼盘若此时抬头，势必受政策严密监控。二与市场对高端楼盘入市设卡有关，高端楼盘必须牺牲高价来换取上市的资格。三与市场接受程度有关，投资投机型、二次及以上置业者的入市正受到阻碍，刚需者对高价楼盘的心理抵触将影响整个市场产品的定价。

　　亦庄地块成本较高

　　由于地处经济技术开发区，亦庄住宅用地供应极为稀缺，该地区也是众多房企的逐鹿之地。

　　方兴地产拿下的两地块分别为北京经济技术开发区河西区X85R1地块和X88R1地块，规划建筑面积合计约29.9万平方米，但一共要配建8.9万平方米的公租房，回购价为4000元/平方米。扣除公租房部分，房企人士认为方兴地产拿地楼面价超过16800元/平方米。这一楼面价比此前区域楼面价上涨51%。

　　有专业人士给记者算了一笔账。一般来说，项目的开发成本包括土地成本、建安成本、非毛坯修成本、财务成本、营销成本(约为售价的1%)、税收成本(营业税为售价的5.56%、企业所得税为售价的5%、还有1%~2%的土地增值税，一般笼统测算为13%)、管理成本7大项。

　　这些常规成本，尚不算管理费和人力成本，方兴地产亦庄项目的开发成本已达到每平方米8000元到10000元。换句话说，加上拿地成本，亦庄项目的成本已高达每平方米24800元到268000元。

　　其实在2月底，亦庄区域楼盘就迎来了一波提价潮，多个楼盘通过取消贷款折扣、减少赠送面积等方式变相涨价。而机构的统计数据也显示，在今年的第八周，北京楼市的成交主力重新回归到五、六环之间，成交套数环比上涨，占比大幅上升，达到了全市总成交量的57.13%，而亦庄区域正好在五、六环之间。

　　看起来，“新国五条”出台，并未对这些楼盘的销售形成影响;同时，随着北京新南城计划2900亿元投资规划的出炉，开发商对亦庄区域也非常看好。

　　但上海易居研究院研究员严跃进分析，亦庄地区众多房企集体提价的动机，符合房企追逐利益最大化的常理。但对于政策预计的失误，却改变了方兴地产这一类定位高端项目房企的命运。新房限价令给相关企业在未来产品定位及战略转型等方面提出了新的考验。

　　北京市住建委的数据显示，远洋·天著2012年11月4日取得的预售证显示，最高拟售均价为46228元/平方米、但最高成交均价为29884元/平方米,这在大兴区域是目前可查询到的最高价格。其余项目，金融街金色漫香林目前最高拟售均价为31000元/平方米、最高成交均价为27405元/平方米;中信新城目前拟售均价为23988元/平方米、成交均价为22063元/平方米;华润·公元九里目前拟售均价为39273元/平方米、成交均价为28168元/平方米。

　　市场人士分析，鉴于最高拟售价与最高成交价之间的差距如此之大，表明市场对此区域的楼盘青睐程度并不高，因此有可能面临积压的困境。“价格缩水状况，与目前市场可接受的最高售价的心理价位有很大关系。市场热度低于房企预期，将促使房企主动降价。”

　　方兴地产相关负责人在接受记者采访时表示，亦庄项目拿地仅两个多月，项目业态、成本、规划以及后期的报价等目前暂不能确定。

　　以往佳绩恐难再续

　　实际上，方兴地产开发高价地的能力在业界有目共睹。

　　2009年6月30日，北京广渠路高价地诞生，方兴地产以40.6亿元的成交价杀出一条血路，成就了后来的销售传奇——金茂府。许多业内人士表示，金茂府这个项目从拿地到推盘，都是成功的典范。

　　除了广渠路高价地外，方兴地产在其他地区也有开发高价地的经验。

　　时间回到2011年4月17日。金茂府一期开盘，当天推出3、9、10号楼共240套房源，均价为4.5万元/平方米，不到两小时全部卖完。2011年9月25日，均价上调0.5万元/平方米的金茂府第二期开盘，三小时销售额超过15亿。

　　一年之后，楼市政策持续收紧，金茂府再度逆市开盘，并将本期拟售价定为5.6万元至5.98万元/平方米，较上年9月份二期开盘提价近1万元/平方米。

　　2012年，金茂府三次开盘，三次卖完。当年年底金茂府以逾50亿元的年度销售额蝉联北京市单盘销售冠军。

　　金茂府成功后，方兴地产趁热打铁，在北京掀起了一股“金茂热”。去年10月底，亚奥金茂悦一期开盘半天卖完，销售19亿元;12月上旬，望京金茂府开盘，同样也是当日卖完，销售11亿元。

　　金茂府的成功让方兴地产尝到了甜头，项目“低开高走，陆续提价”也成为方兴地产的特定销售模式。

　　但高价地项目，终究 “高处不胜寒”。公开消息显示，目前北京对于高端项目预售证的发放把控非常严，特别是对于均价在6万元/平方米以上的高端项目，北京市住建委已开始分批约谈。

　　4月10日，北京市住建委主任杨斌表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加“限房价、竞价地”地块的供应，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价。”

　　观点地产网的报道称，3月份，亚奥金茂悦新一期取证房源因要求涨价而被住建委驳回。下半年预计推出的亚奥金茂悦三期、望京金茂府三期以及广渠金茂府楼栋产品，或难续销售神话。

　　高端项目面临政策压力

　　根据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅共实现成交1860套，成交面积17.32万平方米，环比分别减少34.6%、44.6%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为22492元/平方米，与之前一周基本持平。

　　上周成交量的下降，说明京版“国五条”细则开始逐渐显现威力。亚豪机构副总经理高姗分析认为，京版细则公布之后，4月首周由于暂停网签致成交量为零，而第二周成交量也未现大幅波动，从第三周开始，政策威力开始显现，市场成交开始锐减。

　　高姗指出，4月份原本是新一轮销售周期中供应量开始逐渐爆发的阶段，但由于“国五条”的出台以及北京版细则的落地，直接打击了项目入市的积极性，使得4月份破天荒成为供应淡季，预计全月开盘数量将维持在20个左右,相比去年同期的33个开盘项目量有大幅减少。随着“限涨令”之后对于项目取证资格的限制，将使得后续开盘项目价格逐渐走稳。

　　“北京调控政策最为严厉，从目前来看，北京楼市调控政策压力最大的并非二手房市场，反而是新建住宅市场。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，如果监管时间超过两个月，各家房企不仅要面临客户需求变化的影响，其资金压力也将明显加大。所以预期经过一两个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售，短期房价零上涨的可能性大。

　　搜房网数据检测中心发布的《2012年北京房企商品房销售金额榜》显示，2012年销售额为134亿港元的方兴地产，在北京地区的销售收入便已达到人民币68.26亿元(折合85.75亿港元)，占到了商品房销售总额的一半以上。

　　前不久，摩根大通在其研报中也指出，过往方兴地产欠缺足以表现其执行力的记录，目前仅长沙及北京项目能展现其快速资产周转策略。

　　上海易居研究院研究员严跃进分析，方兴地产在亦庄以高溢价率拿地，虽切合其高端项目的定位，但在楼市调控趋于严苛的形势下，这些项目面临的政策压力将加大。

　　同时，在地方政府严格审查高端项目预售证发放的情况下，方兴地产的开发模式将遭受各种阻力。从市场来看，刚需盘在政策扶持下将挤占高端盘的市场份额。从政策来看，高端项目面临的监管将增加，房企被政府约谈的可能性也将加大，并可能影响可售量及销售回款，资金状况或将恶化。“方兴地产的困境，恰是楼市调控政策导向的必然。”严跃进指出。