杨红旭：“十三五”期间房地产不会硬着陆

    十八届五中全会刚刚闭幕，会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。

　　“十三五”这五年，对于政府和民众都非常重要。这是本届中央领导集体主持编制并完整实施的一个五年规划，将是中国跨越“中等收入陷阱”向更高发展阶段迈进的艰难跃升，也是迎来全面建成小康社会这“第一个百年目标”的最后冲刺。过了这道坎，中国经济与中国民众的生活水平将迈上一个新台阶。

　　在中国经济进入新常态，由高速增长转变为中高速增长，调结构、谋转型的巨大变革过程中，要想顺利实现转型，避免落入很多发展中国家曾经遭遇的“中等收入陷阱”，可以说压力与机遇并存。

　　近日李克强总理在中央党校的讲话中，比较系统地阐述了当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：未来5年，每年GDP增长应为6.53%。没有这样的速度，就难以实现小康目标。

　　今年三季度，我国GDP增速为6.9%，据此看来未来5年GDP年均增速达到6.53%似乎没什么压力。不过在经济增速重心下移的过渡阶段，GDP增长速度往往有前快后慢的规律。而在这一过程中，我国经济也面临增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期三期叠加的特殊情况。

　　随着2013年以来改革大力推进，经济结构加速优化，预计“十三五”期间经济增速下滑的幅度将小于“十二五”。即便如此，要想保证GDP年均增速在6.53%以上，仍不可掉以轻心。

　　李克强总理还分析了中国经济面临的四大困难：一是通缩趋势明显，当前世界大宗商品价格在走低。二是产能过剩问题。三是企业经营困难，前三季度企业投资增长率为10.3%，连续14个月下滑；企业新开工项目仅增2.9%；以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决；企业利润率1~8月份同比下降1.9%；许多产品接近盈亏平衡点。四是财政金融风险在上升。

　　值得关注的是，这是今年“两会”后总理首次提到房地产，而且还将其列为经济困难的重要组成部分。这说明当前全国楼市的高库存，及其对经济和房企所造成的负面影响等问题仍令人堪忧。

　　众所周知，去年以来，房地产政策不断放松。究其原因，除了促进住房消费和稳定楼市以外，房地产仍是国民经济重要产业、支柱产业，如果房地产不稳定，经济很难企稳也是重要的原因。

　　从数据分析也正是如此。在诸多政策的刺激之下，今年全国主要城市房地产市场开始复苏，房屋成交量与价格都有所反弹。但与房地产上中游几十个产业相关的房地产开发投资却出现持续的下滑，前三季度增幅只有2.6%，创十几年来新低。这也正是拉低全国固定资产投资增速（仅10.3%）的重要因素。

　　从房屋库存角度看，截至今年9月底，全国商品房待售面积为66510万平方米，比8月末增加186万平方米。这一指标近几年持续增长，说明在一线城市和少数二线城市楼市仍然偏强的同时，广大三、四线城市和部分二线城市的楼市库存仍然偏大。易居研究院跟踪的35城住宅库存表明，去年下半年以来，三、四线城市的库存略有下滑，但仍处于历史偏高位。

　　其结果是，在库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发投资增速继续走低。这种负面可能影响传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。

　　如此，宏观经济的逻辑也就比较明确了：“十三五”末要想实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与之相匹配的GDP及居民收入翻番的量化指标，就需要房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖。

　　由此我们可以大胆地预测：“十三五”期间房地产政策总体仍有望保持偏暖状态，楼市将不会“硬着陆”。