北京欲推新房限价令 项目成本过高万柳高价地中枪

　　北京的楼市调控持续升级。

　　继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后，4月10日，北京市住建委主任杨斌又表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加“限房价、竞价地”地块的供应，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。

　　昨日 (4月17日)，记者梳理发现，这一调控措施，将使一些高价地项目遭遇“面粉贵过面包”的窘境，“香饽饽”变成了“烫手山芋”。备受关注的万柳高价地，就是一个典型案例，因为其可计算出的成本价，明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在取得预售许可证时，其定价策略将面临政策限制。

　　万柳高价地定价难

　　2012年，北京土地市场最为引人注目的事件，当属万柳地块的出让。

　　去年7月，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，在央企“集体放弃”、万科全程未举牌的情况下，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈后，终被民企中赫置地投资控股有限公司(以下简称中赫置地)摘得。

　　中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件，最终胜出。据业内人士测算，扣除海淀区政府回购的面积后，该地块楼面价约为4.29万元/平方米，刷新了北京单价高价地的纪录。

　　当时就有分析指出，如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本，该地块的项目成本接近6万元/平方米，未来开盘价格在8万元/平方米以上。

　　曾发起北京第一起集资建房的业内人士于凌罡当时就曾提出质疑：考虑到资金每年10%的利息成本，以及5000元/平方米的建房成本，两年后，万柳地块的直接得房成本将达33亿元，再考虑10%的其他成本(税费和管理)，每平方米不卖到59450元，开发商就是赔本赚吆喝。

　　值得注意的是，该地块所在的万柳区域，目前已是比较成熟的高档社区，2008年以后，区域内基本已经无期房住宅供应。周边中介工作人员也向记者证实，该区域最近几年无新盘入市。

　　记者在北京市住建委的网站上，以“万柳”为项目地址进行搜索，共查到11个预售许可证，取得时间从2003年到2008年不等，最近一个项目是2008年的万柳华府尚园，其住宅拟售价格仅为4.4万元/平方米，远低于万柳高价地项目的实际成本价。

　　在海淀区，还有两个高端楼盘在2012年取得过预售证。“西山壹号院”最高拟售价格为60706元/平方米，住宅最高成交均价为47212元/平方米。“万科如园”住宅拟售价格最高报60536元/平方米，住宅最高成交均价为42264元/平方米。这两个项目的成交均价都低于万柳高价地项目的实际成本价。

　　因此，如果按上述北京新政执行，万柳高价地项目的成本价又明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在其取得预售许可证时，定价将面临政策限制，中赫置地就可能赔本。

　　记者致电中赫集团媒体发言人刘峰，试图询问该项目的开盘时间、预计售价、建设成本等问题，均未能得到回复。

　　北京高端项目失宠?

　　在中赫置地开发的项目中，以豪宅“钓鱼台七号院[最新消息价格户型点评]”最为出名。记者查询北京市住建委网站得知，该项目现房成交价超过11万元/平方米。

　　随着调控政策的持续收紧，万柳高价地恐难复制“钓鱼台七号院”的成功模式。据相关媒体报道，北京住建委还拟对现房价格进行干预。开发商将期房转为现房销售，这一“漏洞”也会被堵住。

　　上海研究院研究员严跃进对记者分析道，中赫置地拥有高端住宅开发的实力毋庸置疑，但在高成本拿地后，却面临一系列调控政策，特别是限价政策，将使其项目陷入进退两难的境地。即使有较好的成本控制能力，也很难再“榨”出项目利润，甚至面临成本不保的尴尬。因此，在政策变数下，很难保证项目不出现踉跄的姿态。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，在“国五条”出台后的1个多月时间内，北京合计预售项目为16个，提供住宅套数为4521套，其中已签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%(4月以后因新政改变了对购房资格核验的时间，以后预售项目体现到签约数据起码需要10天)。

　　在去年同期的3月到4月15日，北京入市的期房项目有24个，合计供应住宅套数为4863套。即是说，在新政后，北京供应项目实际并未明显减少。

　　在16个预售项目中，所有老项目相比前期预售的项目价格均明显受到了抑制，成交均价基本平稳，出现平稳的主要原因是，预售价格从3月开始明显受到了监管。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，北京楼市成交价格已经停涨，主要影响来自于限价政策。短期来看，可能会抑制供应量，但对市场的影响非常直接。而且一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源明显减少，而且少数可售房源价格相比之前持平，也影响了二手房的价格。

　　“北京调控政策最严厉，从目前来看，北京楼市调控的政策压力最大的并非二手房市场，反而是新建住宅市场。”张大伟说，如果监管时间超过两个月，各家房企不仅要面临客户需求变化的影响，其资金压力也将明显加大。所以预期在一两个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售。房价目前来看，3个月内零上涨的可能性非常大，北京楼市调控的效果可以说将是全国最明显的。

　　严跃进分析指出，高调拿地容易引起各种关注，在高价地现象遭打压的情况下，高地价易使市场对其财务风险、拿地背景、操作透明度、捂盘惜售等形成质疑。同时，在国家土地供给倾向于保障房及中小户型产品的背景下，高价地项目可能在未来市场中“失宠”。