绿城通州“高价地”熬3年 住宅欲售3万元每平受阻

　　前高价地入市一拖再拖之谜

　　据记者了解，2009年9月10日，该地块成功出让。时至今日，已经过去三年半有余，该项目的写字楼业态才入市，而住宅产品甚至连入市时间都未确定。为何项目入市时间会拖得这么久?

　　事实上，记者曾多次路过该地，2011年京杭广场的宣传条幅布满了项目的围墙，“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

　　2012年年初的时候，其销售人员曾告诉记者，项目户型有所变动，已经没有商住项目了，目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品，而且住宅产品都是180平方米以上大户型高端产品。

　　而2013年初，项目的销售人员向记者表示，项目规划涉及希尔顿酒店、写字楼、住宅和商铺。其中，最小户型的住宅总价可能也要超过500万元。

　　那么，该项目是产品设计更改导致住宅产品迟迟不开盘吗?

　　对此，一位消息人士向记者表示，京杭广场是绿城中国和葛洲坝的合作项目，葛洲坝所占股份为51%，为项目大股东，而绿城所占股份为49%，但绿城主导该产品设计和开发。

　　值得一提的是，有不愿透露姓名的人士向本报记者透露，绿城在2009年前后曾一度高价拿地，最终因受累于高价拿地扩张而一度陷入“生死难关”。而该项目正是绿城高速扩张时期所拿，2009年，绿城摘得此地。以一般的开发周期来看，可能2011年就会进入预售阶段。但2011年，绿城曾一度陷入生存危机，债务压顶，资金一直未曾得到纾解，因而对项目的进程也起到了一定的阻碍作用。不过，现在来看，绿城通过卖股权、卖项目的方式不断自救，现金流恶化得到缓解，项目的进展才加快一些。

　　对此，绿城中国向记者回复称，公司并没有因为资金压力而阻碍该项目开发进程。“因综合体项目比较复杂，我们本着对地块负责，前期定位和设计周期耗时比较长”。

　　更为值得注意的是，一位知情人士向本报记者透露，该项目的大股东为葛洲坝，绿城在该项目上话语权较弱，但绿城力主提升该项目品质。那么，在产品设计上，双方可能存在一定分歧，需要长时间的磨合，才能找到融合点，因此该项目的进展才被一拖再拖。

　　除此之外，上述中介机构人士向记者透露，如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平，若其以3万元/平方米的价格入市，销售将面临一定压力。加之政策原因，因此项目最终成交价格可能要比预计的低。

　　此外，该人士还向记者强调，项目主楼为36层，地下可能要建三层，这“一高”“一低”两方面建安成本较高，再综合项目的楼面地价、非毛坯修成本、闲置三年左右的资金成本以及税费等情况来看，预计该项目的成本价或将超过2万元/平方米。从这一角度来看，项目入市价格若只是略高于周围实际成交价格，其利润空间也不会非常高。