房价排行榜：北京偏离度最大辽宁偏离度再次垫底

    什么是合理房价，国外常用房价收入比的概念来界定,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：

    本此报告将2014年城镇家庭户均面积设为100平方米。同时，由于中国仍处于城镇化快速发展阶段，流动迁移人口的数量始终处于较高水平，为了避免“人口流动”造成城镇家庭户均人口数据的异动，且综合我国户均人口数逐年递减的实际情况，我们按照统计局有关城镇家庭户均人口数2.9人的指标，统一进行计算。

    尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行认为，合理的房价收入比应该为3-6倍。由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，直接比较只能从宏观角度了解全国房价收入比的合理程度，而对于各个城市，由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，尚难用统一的标准去衡量房价收入比的合理水平，本文重点分析全国及10个具有一定代表性的省份房价收入比历年走势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对全国30省（市、自治区）房价收入比偏离度进行排名。

一、全国房价收入比偏离度

    国家统计局数据显示,2014年全国城镇居民人均可支配收入为28844元/年，商品住宅销售均价5923元/平方米,按照城镇家庭户均面积设为100平方米,可估算全国房价收入比约为7.1。1998年至2003年,全国房价收入比走势稳定维持在6.6-6.9区间,2004年后一路快升，飙升至2007年的8.0,随后受经济环境影响跌至2008年的6.9,2009年至今由8.1的高位逐步回落。从走势来看,2008年的低谷及2003年以前的稳定走势基本能反映全国房价收入比的合理值,我们暂将合理范围的上限确定为6.9,目前偏离合理值的幅度为3%。

图1  1998-2014年全国商品住宅房价收入比情况

二、全国10省房价收入比偏离度解析 

    本文选取全国30个省、直辖市、自治区（不含西藏）作为研究对象，并着重分别按照东、中、西三个方位选取10个具有代表性的省份，作具体的房价收入比偏离度解析：东部省份浙江、江苏、河北、辽宁；中部省份湖南、河南；西部省份四川、云南、贵州和青海。

图2  2001-2014年浙江、江苏商品住宅房价收入比情况

    从历年房价收入比走势来看,浙江房价收入总体呈现稳步上升的态势，从2001年开始每年均有上升，直到2010年达到峰值10.2；然后受制于全国房地产市场调整的影响，出现了一定的下滑，但是截止到2014年依旧处于9.0的高位，明显高于全国平均水平。因此从自身发展来看，我们暂将7.5定为房价收入比合理值上限。2014年，浙江房价收入比为9.0，与2013年相比稍有下降，偏离合理值的幅度为20%。

    江苏房价收入比自2001年以来稳步上升，在2005年达到一个阶段性高点，而后出现回调至2008年触底，2009年和2010年连续两年拉升，房价收入比由低点5.7升至7.3，近几年来再次出现小幅回调。从历史走势看，相对合理的房价收入比在6.5左右。2014年，江苏房价收入比为6.8，与2013年基本持平，偏离合理值的幅度为5%。

图3  2001-2014年河北、辽宁商品住宅房价收入比情况

    从历年房价收入比走势来看，河北房价收入呈现出30度上升斜率的直线走势，最低点出现在2003年的4.5，最高点是2014年的7.1，期间稍有波动。从走势来看，合理值在6左右。2014年，河北房价收入比为7.1，比2013年提高0.4，偏离合理值的幅度为19%。

    在全国30省范围内来看，辽宁房价收入比可谓特立独行，从2011年开始呈现出45度直线下探走势。按历史走势，将其合理值定在7.0左右。2014年，辽宁房价收入比为6.1，跌幅进一步扩大，偏离合理值的幅度高达-13%。可见此地基本没有房价泡沫可言，且市场整体偏弱。

图4  2001-2014年湖南、河南商品住宅房价收入比情况

    湖南房价收入比走势稳中有升，于2005年启动上升态势，在2011年达到最高点5.8，并在此之后逐渐回落。合理值大致在4.5左右，2014年湖南房价收入比为5.0，偏离合理值幅度由2013年的21%缩小到10%。

    河南房价收入比总体非常平稳，合理值大致在5左右，除了2003年和2008年有相对明显的下跌之外，基本围绕着5上下震荡。2014年相比2013年来说，房价收入比下降0.1，偏离合理值的幅度为11%。

图5  2001-2014年四川、云南商品住宅房价收入比情况

    四川房价收入比的走势上行启动点明显，即2005年。2001年至2004年走势平稳，2011年达高峰7.9，随后下行盘整，合理值定在7.0左右。2014年房价收入比为7.2，与2013年相比下降0.2，偏离合理值的幅度为3%。

    云南房价收入比走势图形呈现出W形态，表现为整体先下行再筑底而后拉升，2008年以来触底反弹直线拉升，2014年出现大幅上涨，合理值大致在5.5。2014年房价收入比为6.3，偏离合理值的幅度为15%。

图6  2001-2014年贵州、青海商品住宅房价收入比情况

    贵州房价收入比走势和全国走势基本相同，2005年以后加速上行，在2010年达高值6.6后下行回落，合理值在5.0左右。2014年房价收入比为5.6，偏离合理值的幅度为13%，与2013年相比下降了5个百分点。

    青海房价收入比走势主要表现为“波段锯齿型”上升形态，合理值在6.0左右。2014年房价收入比6.6，偏离合理值的幅度为11%。

三、全国30省房价收入比偏离度排名

    2014年，30省房价收入比偏离度有以下三个特点：其一，整体呈现东、西部省份分化明显的状态，排名靠前和靠后的地区均分布在东部和西部省份，而中部省份排名相对居于中间位置；其二，30省偏离度差距明显，排名第一位的北京和最后一位的辽宁省，偏离度差额高达59个百分点；其三，30省有29个地区，即超过96%的地区目前房价收入比高于合理值，仅辽宁低于合理值。

表1   2014年全国30省城市房价收入比偏离度排名

    比较2014年与2013年的数据，从偏离度大幅攀升的省份来看，天津、甘肃和福建三省房价收入比偏离度提升最为明显，分别增长了15个百分点、12个百分点和11个百分点，房价涨幅远远超过城镇居民人均可支配收入的涨幅。具体来看，福建省房价收入比显著的涨幅，在反映出市场热闹的背后也蕴藏着一些透支未来增长潜能的压力。然而，甘肃房价收入比偏离度大幅增加，却不是因为市场热闹造成房价上涨，而有可能是源于统计公布的成交均价高于市场上实际的成交均价，均价存在一定的高估现象，致使出现房屋成交结构变化引发的数据异动。

    再看房价收入比偏离度大幅降低的省份，原因也各有不同：湖南房价收入比偏离度下降幅度位居第一，下降了11个百分点，该省人均可支配收入的涨幅明显高于房价的涨幅，房价的滞涨状态具有明显的区域消费特征，从侧面反映了湖南居民可支配收入用于购房投入的积极性较低。新疆、黑龙江和内蒙古房价收入比偏离度分别下降9个百分点、8个百分点和7个百分点，这主要源于近年来房地产市场始终处于弱势，且下滑趋势仍在加剧。而与之截然相反的东部省份浙江省，其房价收入比下滑6个百分点，则是因为2013年房价涨幅过于迅猛，因此需要市场正常调整。

表2   2013年全国30省房价收入比偏离度排名

关于30省房价收入比的偏离度，我们有如下理解和判断：

    一是，2001年以来，30省多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年和2011年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。值得提醒的是，房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度，因为这其中还包含了居民收入增长的因素。

    二是，房价收入比向合理水平回归，有两种方式,或者说两种可能性，一种是短时间（比如一年至三年）内房价明显下跌，房价收入比快速回归合理；另一种是渐进式回归，房价没有出现明显下跌，但房价涨幅持续接近或低于居民收入增幅，这样将需要经历一个较长过程（比如五年至十年）。我们认为：未来几年我国调整方式属于第二种。实际上，自2010年就已开始渐渐向合理区间回归，在2013年和2014年基本持平，伴随各项房地产新政的持续发酵，住房需求再次获得释放契机，2015年上半年房地产市场触底反弹，且下半年回暖的趋势和动能有望持续增强，因此预计2015年的全国30省房价收入比有望与2014年持平或略有增长。

    三是，在2014年全国楼市整体回落的背景下，30省房价收入比偏离度也发生了一些改变，主要表现为区域分化的加剧。首先，房价收入比偏离度小或者处于负值的省份，如辽宁、宁夏等地，基本可以判定没有房价泡沫。但并不意味着这些区域的房地产市场，在日后拥有更多的反弹空间，因为高企的库存和低迷的市场环境，很难在短时间内得到根本性的扭转。此外，房价收入比偏离度较大的地区，情况也各有不同，例如北京，由于坚挺的住房消费需求，房价收入比的偏离度有可能再次出现扩大迹象，房价的涨幅或将高于城镇居民人均可支配收入的涨幅；但是如福建，由于近期房价涨势过猛，透支了一定的市场空间，未来房价或将面临一定程度的回调，房价收入比偏离度也有望适度调整。因此，在针对不同区域的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。