北京五类房屋原值估算方法 卖二手房需原值凭证

　　北京市日前落实“国五条”细则规定，3月31日以后完成网上签约的二手房交易，如能核实房屋原值的，依法按照转让住房所得20%计征个税。记者昨日获悉，市地税局联合市住建委3月30日公告，继续提高土地增值税预征率，并要求个人转让房产需提供相关原值证明凭证，并按照房屋交易差额所得的20%计征个人所得税。

　　开发商：土地增值税预征率加码

　　北京市地税局、住建委3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，公告提出，为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

　　此前，北京市地税局和北京市住建委2011年公布的文件规定，新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率，而容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照3%预征土地增值税。

　　据业内人士介绍，像北京市这样将房地产销售中的土地增值税预征率与房价上涨挂钩，并再次提高预征率的上限和下限幅度，如果提高价格将会面临更高的土地增值税预征率的话，那么开发商在定价的时候将有所顾虑，在一定程度上起到稳定房价的作用。

　　个人：卖二手房需提供房屋原值凭证

　　除了在一手房交易过程中提高土地增值税预征率之外，政策还规定，自2013年3月31日(含)起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照规定，提供据以证明房屋原值的相应凭证。

　　在核定房屋原值方面，地税局、住建委两部门根据房源情况不同，将全部可转让住房分为商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五大类，每一类住房都详细规定了原值计算方法。政策规定，商品房的原值为“购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。”

　　除了房屋本身的原值证明文件外，如果存在住房非毛坯费用、住房贷款利息、手续费、公证费等相关凭证费用，纳税人也需提交有关费用凭证，如不能提供凭证，主管税务机关依照有关规定办理。

　　公告指出，能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款按照现值减去原值减去合理费用余额的20%计算，而不能提供原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　五类房屋原值计算

　　●商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　●自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　●经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　●已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

　　经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

　　●城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：

　　(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

　　(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

　　(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;

　　(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　注：对于能够提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。