2013楼市“探春”推盘高峰期 正是供需两旺高起步

　　度过了季节性的传统淡季之后，北京楼市从本周开始正式进入一年一度的楼市小阳春。相比3月天气春寒料峭，楼市持续高涨的需求已经提前使得各大售楼处一片春意盎然。从供应看，从3月下旬开始，房企整装待发，推盘“探春”，新盘加推力度开始明显提速，正式进入项目推盘的高峰期。龙年翘尾，让2013年楼市行情来得比往年更早一些，而相比去年买卖双方同期浓厚观望氛围，今年楼市“探春”将是供需两旺的高起步。

　　现状

　　市场需求旺盛

　　与以往楼市传统淡季不同的是，今年1月份以来，北京楼市以高起点起步，商品住宅成交依然维持高量，新增供应量持续处在低位。

　　据北京市住建委统计数据，1月1日至3月10日，北京新建纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，创2005年以来最火热开局。1、2月份成交同比上涨之后，楼市成交在上半月再度上扬。机构统计显示，截至3月15日，3月上半月北京商品住宅共实现成交6056套，比去年同期上涨122%， 成交面积67.08万平方米，同比上涨117%，成交均价19564元/平方米，同比上涨4%。

　　与旺盛的市场需求相比，楼市供应却明显掉队，在经历年前供应淡季之后，虽然春节过后各项目纷纷进入新一轮销售周期，项目入市数量相比前两个月出现明显增长。受到市场价格水涨船高的刺激，部分久未开盘的项目也纷纷开始“整装入市”，包括华侨城、融科钧廷、北京新天地等。不过，从春节至今的楼市供应看，入市项目均为老项目后期，难觅纯新盘踪影。对于楼市供应缓步增长的态势。亚豪机构副总经理高姗分析认为，供应增长节奏放缓一方面是由于土地供应不足，另一方面则是受到新一轮调控政策影响。

　　由于2月、3月新开盘项目寥寥无几，只有近十个楼盘取得预售证，由此导致楼市供需缺口扩大。链家地产统计显示，截至目前，1-3月新增商品住宅期房总供应量仅5293套，同比下降8%。而成交量已达21325套。短期供销比高达1:4。需求旺盛，而供应短缺并滞后。预计4月份，会有较多项目入市补充。

　　需求

　　二手房需求转移至新房

　　新房、二手房市场的走势出现分化：相比新房成交稳步上升，二手房在经过一轮成交高峰之后，近期成交开始明显下滑。根据北京住建委的网签数据统计，上周(2013年3月17-23日)北京全市二手住宅网签总量为10070套，环比前一周的网签量下跌了23.3%。

　　北京二手房市场逐步降温，麦田房产成交数据也显示，上周望京、酒仙桥、亚运村等商圈成交量有所下滑。北京麦田房产市场研究部经理张叶松分析，从近期网签量来看，二手房交易热度已有明显下滑，经过本次的集中放量后，二手房交易量将在下月大幅回落。中原地产市场研究部总监张大伟认为：从目前市场情况来看，新政的威慑作用已经逐渐出现，二手房虽然依然延续之前的末班车现象。在新建住宅市场并未出现全国普遍的二手房需求转移到新建住宅市场的现象。

　　不过，记者调查发现，随着二手房价格节节攀高，此前有不少人打算购买二手房的购房者将目光转移到新房市场。仲量联行的分析认为，中长期看，由于刚性需求仍需释放，更多首次置业的购房者会倾向于选择购置新房。

　　对于当前楼市需求能否继续维持旺盛态势，有不少人表示忧虑。业内人士分析，在春节后集中网签，同时部分二手房购房者涌入新房市场，促成新房市场升温。但随着北京细则的落实，北京新房交易量可能回落。

　　供应

　　刚需、高端双双放量

　　随着近期开盘项目的陆续增多，3月以后，商品住宅市场将逐渐走出供应淡季，4月新盘入市量将出现一定幅度增长。

　　机构统计显示，4月份北京住宅市场预计将有35个项目入市销售，其中包括中冶·蓝城、公园6号、唐源·云居、中建·国际城等在内的11个纯新盘项目，以及包括天润福熙大道、万通龙山逸墅、中国水电·云立方、北京城建·世华泊郡等在内的24个老项目后期。

　　事实上，上周楼市供应放量已经看出供应增加迹象，据亚豪机构统计数据显示，上周开盘的9个项目，累计新增供应套数2338套，新增供应面积21.52万平米，环比之前一周分别增加了28%、36%。截至上周，3月份北京开盘项目总数量达到了24个，3月共增加商品住宅供应5342套，新增供应面积达50万平米，已接近1、2月份市场供应总量的双倍。

　　在4月份即将入市的项目中，刚需项目将进一步扩大供应，链家地产统计显示，刚需盘仍为供应主体。4月计划开盘项目中，有88%都在五环以外，4月份计划开盘项目中，有接近半数未给出定价。

　　在连续数月中低端刚需项目充斥市场之后，4月预计入市项目当中中高端项目所占比重明显增强，其中包括望京·金茂府、东湖湾、华润·公元九里、国瑞城、龙湖·长楹天街，价格从40000-60000元/平方米不等。除去这些高端公寓项目之外，别墅供应量4月份也将出现突破，九章墅、旭辉·御锦、亚运新新家园别墅等6个别墅项目预计入市，将一举打破别墅产品连续两月“零供应”的窘境。

　　专家观点

　　兰德咨询总裁宋延庆

　　去存货仍然

　　是年度主题

　　分析176家上市房企和兰德咨询“22036企业数据库”中44家非上市公司的存货情况，我们得出的第三个结论是：2012年行业企业的存货量继续上升，但结构性、差异化特征愈发明显，而去化速度也略有加快。房地产企业2013年所面临的困境：资金压力虽然趋缓，但政策和销售压力犹大;存货量持续增加，这两大因素已成为高度关联、相互夹击的突出问题，也将会导致企业业绩进一步分化。面对调控常态化和竞争越来越激烈的市场，企业面临的新挑战是，如何确保把房子卖出去，先争取活下来;其次是如何做大做强，活得更健康、更优雅。因此建议企业要注意市场布局和产品结构的前瞻性和均衡性，由此可以预测并建议房地产企业，2013年在“降本增效”的同时，去存货仍然是年度主题。

　　中国房地产学会副会长陈国强

　　调控政策将改变

　　市场预期

　　对新房市场而言，不同城市的市场供求状况和库存量存在非常大的差别。一二线城市现在面临是增加供应的问题，大部分三四线城市则面临如何去库存的问题。在这样一种差异化的市场状况面前，政策的影响同样会有明显差异化的表现。不过，即使是一线城市，今年楼市传统的小阳春将会与新一轮细则出台叠加，随着政策进一步从严，这必然转变市场预期。当前影响首先使得过热城市成交量有所降温，从影响市场成交量其后影响到开发商对市场的定价策略，从而转变市场预期。

　　通 州

　　品牌房企云集

　　新城规划加速

　　进入2013年，通州楼市迎来开门红。随着品牌企业的陆续进入和新城规划提速，目前通州楼市基本形成三大板块：八通线沿线板块、运河新城板块、台湖板块。由于八通线通车时间较早，因此八通线沿线盘在轨道交通方面“近水楼台先得月”，目前八通线沿线板块共有10余个楼盘在售，主要集中在北苑站、九棵树站、梨园站和土桥站附近;通州新城整体居住环境较好，区域内房源多以观景宜居为主要卖点，该板块主打改善型房源，购房人大多是看重其靠近运河的居住环境和升值潜力。此外，作为通州的价值洼地台湖，日前以低价刚需强势发力，在售楼盘以东亚·印象台湖为主，不少品牌企业也已相继进驻。

　　通州区域内品牌房企云集，万达、合生创展、珠江、富力、绿城等均在积极开拓通州市场，开发产品从保障房、普通住宅、城市公寓到花园洋房、经济别墅，再到顶级别墅、商业地产等，基本实现全方位覆盖，高品质的产品也带动了区域置业的升级换代。与此同时，通州新城建设脚步也在加速。

　　推荐项目

　　合生·滨江帝景

　　地址：通州运河西大街，果园环岛向东两公里

　　户型：88、89平方米两居及97-137平方米三居

　　价格：最低价19500元/平方米

　　交通：城铁八通线临河里站，规划中的城铁6号线;312、666、668等公交;两广路延长线开通后，20分钟即可直达，北距首都机场16公里。四面路网围合，驾车10分钟可上京通快速路，步行20分钟可抵达城铁八通线临河里站。

　　京杭广场

　　地址：通州区新华大街与新华北路交会处东北角

　　价格：最低价26000元/平方米

　　交通：交通状况距离东三环(国贸)直线约16.7公里左右(正常行驶车程15分钟);距离东四环(朝阳公园)直线约14.3公里(正常行驶车程20分钟)。距八通线轻轨通州北苑站仅1.8公里;此外目前已运行的M6号线以及正在建设中的S6号线均围绕其间。

　　东亚印象台湖

　　物业类别：住宅、办公

　　容积率：2.0

　　绿化率：32%

　　价格：均价15900元/平方米

　　物业地址：通州区台湖镇规划京通路剑桥中学东侧

　　金成府

　　地址：八通线九棵树站东侧200米

　　物业类型：高端住宅

　　交通状况：城铁八通线、通10、通12、通13、通14、通17、938、801、802、806

　　房 山

　　品质、配套加速升级

　　房山成为众多刚需项目扎堆的热点区域， 在政府规划与轨道交通的双重利好作用受到众多名企的争相追逐,包括万科、绿地、金地、首开、首创、北京城建、中铁等大牌开发商纷纷入驻房山。目前房山区域的中粮万科·长阳半岛、万科·金域缇香、京投万科·新里程、金地朗悦、建邦华庭、首开·熙悦山等项目，都准备在三四月份开盘。

　　继2012年的热销红动全北京之后，房山项目今年迎来品质升级期，据悉，3月23日，金地朗悦升级新品墅质洋房“沁园”将迎来首度开盘，此次推出的主力户型为120平米时尚全明三居墅质洋房，位于房山区地铁9号线良乡大学城北站京投万科新里程项目二期将升级居住品质作为产品升级的原点，主推约102平米三居。

　　除了品质升级外，房山配套也在加速完善，继去年万科在全国多地开业“第五食堂”之后，3月2日，北京万科位于房山长阳镇首个社区菜市场“幸福街市”开业。此外，据报道，位于房山长阳的京西首家奥特莱斯将于今年“五一”正式营业。

　　推荐项目

　　万科幸福汇

　　物业类别：普通住宅 项目特色：宜居生态地产,低密居所

　　建筑类别：板楼 小高层

　　非毛坯状况：全非毛坯

　　物业地址：房山窦店镇镇政府北侧200米

　　交通状况：沿京石高速路窦店出口镇政府往北侧200米处

　　价格：待定

　　金地朗悦

　　物业类别：普通住宅 项目特色：地铁沿线,花园洋房

　　物业地址：房山良乡大学城东侧，良乡东路以北

　　交通状况：项目距房山线良乡大学城北站仅500米，可与地铁9号线实现同台换乘

　　价格：均价18000元/平方米

　　首创·新悦都

　　物业类别：普通住宅

　　项目特色：小户型,地铁沿线,经济住宅

　　物业地址：房山长阳镇京良路北侧

　　交通状况：公交线路：篱笆房站：646路、952路、993路、971路、917路、房2路、房13路等，轨道交通：地铁房山线篱笆房站，可与9号线实现同台换乘。

　　价格：待定

　　天恒乐活城

　　物业类别：普通住宅、电梯洋房、景观洋房

　　非毛坯状况：毛坯

　　物业地址：房山京石高速阎村出口向西1500米

　　交通状况：城铁：燕房线、房山线到苏庄站下车

　　价格：均价15000元/平方米