房屋赠父母买房成“首套”？ 赠与总费用如何算

“新国五条”细则出台后，办理交易过户、赠与的市民增多

　　近日，虽然“新国五条”细则尚未落地，但“二套房停贷”的传言却愈演愈烈。不少市民担心受二套房政策影响，并为重新获得购买首套房的资格，纷纷将名下房产赠与自己的直系亲属。

　　不过，业内人士提醒：虽然以赠与公证方式将房产过户给父母，比普通交易过户更省税，但在“认房又认贷”的界定标准下，即便名下无房产，但只要购房者在银行留有房贷记录，通过贷款购房就会被认定为“二套房”或“多套房”。

　　现象

　　担心二套房停贷市民将房产赠与亲属

　　“最近我去各大楼盘看房，很多置业顾问都跟我说接下来二套房政策很可能会有调整，或者停贷，或者提高到七成首付。”近日，正欲购买第二套房子的田先生告诉记者。

　　据称，他在2006年用商业贷款购买了自己的第一套房子，如今想换一套新房，但在不少楼盘看房时却被告知“二套房调控政策或将更严厉”。“如果停贷，或者二套房的首付提高到七成，对我来说负担实在太大了。”

　　不过，并不甘心的田先生与妻子一块想出了一招：将两人名下唯一一套房产赠与父母。田先生认为，这样一来，夫妻俩名下没有任何房产，就可避免二套房停贷或首付提高的风险，而且相比交易形式过户，将房产以赠与公证方式过户给父母，还可免收营业税、土地增值税、个人所得税。

　　“当我们到交易登记中心办手续时，发现很多人跟我们一样，担心二套房政策变化，把房子赠与父母。”

　　有消息称，近日在福州市公证处，前来咨询赠与公证的人数的确增多，工作人员甚至在公证项目介绍上，已把“赠与公证”这一项做了明显标注。

　　提醒

　　有贷款记录 仍视为“二套房”

　　然而，在业内人士看来，这种赠与的做法仅适用于少数情况，对于大部分此前有过申请房贷记录的购房者并不适用。

　　“如果是为了获得购买首套房的认定资格，那么如果银行里留有贷款记录，即便将名下房产卖出，在购买房源时依然会被认定为"二套房"。”福州家天下房产交易部经理蔡莉莉解释道。

　　据了解，福州目前对房屋套数的认定采取“认房又认贷”的标准，根据此标准，田先生在2006年已通过商业贷款购买了首套房产，并在银行留下了贷款记录，这样即使将名下房产转赠，在买房时依旧被视为“二套房”。

　　值得一提的是，在采访中，不少购房者亦表示公积金贷款可“认房不认贷”，即名下无房产，申请纯公积金贷款购房时将被视为“首套房”，这也是许多人热衷将房产转赠直系亲属获取购买首套房资格的原因之一。

　　但是，根据福州市今年4月1日起将正式执行的《关于进一步规范个人住房公积金贷款业务有关事项的通知》，房屋套数认定标准，参照贷款承办银行个人贷款住房认定标准执行。

　　“由于承办银行通常是商业类银行，这意味着住房套数认定标准与商业按揭一样，认房又认贷，即不仅以申请人家庭名下的房产数量为认定依据，还以该家庭成员此前申请住房贷款的银行记录来认定其住房套数。这意味着，无论该家庭名下的房产是否已经变卖，只要其房产申请过住房贷款，即被算入住房套数。”蔡莉莉表示。为此，上述购房者的换取首套房优惠资格策略，在公积金新政实施之后也不再可行。

　　所以，有业内人士总结，这种通过赠与方式转移名下房产，获取首套房资格的策略，仅适用于此前在银行没有贷款记录，同时又拥有房产的客户。“当然，有能力一次性付款但同时遭限购的客户，也可通过此方式重新获得购房资格。”

　　父母若有多位子女 或引发家庭纠纷

　　不仅是“认房又认贷”的资格认定，让不少市民试图转移名下房产的努力最终变成“竹篮打水”;将房产赠与父母，这种方式本身也存在一定风险性。

　　“通过将房产赠与，虽然可以省下一笔税费，但市民也应注意法律风险。”业内人士林先生谈道。首先，若该父母有多位子女，一旦去世，那么其他子女对该房产拥有继承权;其次，将房产过户至父母名下，那么父母就有权处理该房产，也可能引发纠纷。

　　对此，北京盈科(厦门)律师事务所苏奕欣律师指出，针对第一个问题，在房产赠与父母后，可进行公证，然后再让其父母立公证遗嘱，明确子女的继承权，而第二个问题，的确存在道德风险，关键在于子女与父母之间如何协商。

　　直系亲属间赠与总费用如何计算?

　　业内人士还提醒，若是非直系亲属间的赠与过户，受赠方再转让房产时，需缴纳20%个人所得税，加之2%的公证费用，成本远高于交易方式过户。所以赠与方式较适用于直系亲属。

　　那么，直系亲属间的赠与，总费用应如何计算?蔡莉莉为记者算了一笔账，以市场指导价100万元的房产为例：

　　赠与所花总费用=公证费(2%×100万元)+契税(3%×100万元)+交易手续费(6元/m)+工本费(85元)

　　总计费用约为5万元(总价5%)，若子女在赠与父母后再度要求父母回赠，则合计约为10万元(总价10%)，如果市场指导价有变化，那回赠回来的税费就得按变更后的市场指导价来算。因此，究竟是否需要采取赠与方式达到购房目的，还需多方权衡。