亚豪：6月20项目预开盘创历史新低 入市多为“生面孔”

5月20盘预计入市，供应量创历史新低

    根据亚豪机构统计数据显示，2015年6月，北京楼市预计将有20个项目入市，其中包括首开保利•熙悦诚郡、顺鑫•澜山印象、中海金玺公馆等在内的10个纯新盘，以及包括福海棠华苑、玺萌公馆、密云华润橡树湾等在内的10个老项目后期。这也将是2015年连续第6个月开盘量未能超过20个，而这一开盘量也将创造6月历史开盘量的新低，即使是在调控风声最紧的2012年，6月也有25个项目开盘。

    虽然从季节性来看6月份已经进入楼市销售的旺季，但是从供应方的态度来看，对于推新这件事情，显得有些“意兴阑珊”。亚豪机构副总经理高姗分析认为，供应市场的低迷主要源自于开发商“不想推”以及“不敢推”。由于政策暖风的推动，北京楼市的成交已经出现显著回升，根据亚豪机构统计数据显示，2015年5月1-18日北京商品住宅（不含保障房）成交量为3785套，环比上月同期增幅为29%，这也是成交量连续第二个月出现上涨，成交回暖的趋势非常明显。但是与此同时，市场价格却依旧不温不火，5月1-18日北京商品住宅（不含保障房）成交均价为26327元/平方米，环比上月同期甚至出现小幅下滑。价格的持续低迷使得部分追求更高利润的开发商“不想推”。

    而另一方面，北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后，又重新站回8万套的关口。根据亚豪机构数据统计显示，截止5月18日，北京商品住宅存量套数为80550套，按照4月的成交量来计算，去化周期需一年有余。而在这其中，现房住宅的存量甚至比期房还高出8116套，项目滞销的程度由此可以见一斑。受到如此冗重库存的掣肘，没有万全的准备开发商不敢轻易推新入市。

    “生面孔”入市，郊区城区价格分化明显

    从6月入市项目特征来看，“生面孔”明显增多，这其中除去10个纯新盘项目之外，老项目后期当中也有多个久未入市的项目，例如胜古誉园上期入市为2012年底，玺萌公馆上期入市也是的2012年，溪水雅地•尚著上期入市为2011年。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，无论是纯新盘还是久未入市的老项目后期，在目前的市场现状下相对拥有更大的优势，一方面不受现有滞销库存的制约，另一方面定价相对灵活，因此在政策暖市拉动需求觉醒之际，这类项目开始抓紧入市抢占市场。而从市场接受度来看，这类老项目后期多位于成熟片区，地理位置较好，各种配套也较为完善，并且所在区域多已不是住宅的主力供应区，竞争压力相对较小，因此市场接受度较高，去化相对较为容易。

    另外从价格特征来看，郊区与城区价格分化趋势较为明显。6月预计入市的项目当中，位于密云县的密云华润橡树湾项目报价16000元/平方米，与其去年入市价格持平；而朝阳区的北京奥林匹克公园项目预入市价格为45000-50000元/平方米，而其周边首开常青藤项目目前在售价格仅为38000元/平方米。

    对此，高姗分析，郊区项目平价跑量一方面是由于区域项目较多，竞争压力较大，例如密云县6月预计将有3个项目入市，顺义区则预计将有4个项目入市；另一方面从存量特征来看，目前北京商品住宅存量当中有将近80%的比例位于郊区，供应量与存量双高的局面使得郊区项目不得不“低头”推盘。而从城区项目来看，一方面由于土地供应的稀缺使得近年来城区核心区域高价地频出，土地成本的攀升使得项目预期售价不得不利于高位，而受此拉动，其周边老项目的售价也“水涨船高”，东坝区域就是典型例子。