远洋地产宁失机会也不犯错 毛利率超过30%才拿地

 　　在2012年协议销售额同比增加15%至311.19亿元(人民币，下同)之后，远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)(03377.HK)对2013年的销售目标略显保守，仅在去年的基础上增加15%，至350亿元。

　　3月13日，远洋地产发布了其2012年年报。年报显示，远洋地产2012年完成286.6亿元人民币的营业额，同比上涨44%;毛利达到人民币76.99亿元，同比上升23%;股东应占溢利也达到37.96亿元的高点，增幅为48%。

　　区域结构调整已完成

　　根据公司年报披露的数据，远洋地产自2011年开始的区域结构调整已初见成效。2010年销售业绩一度在远洋地产业绩中占据70%比重的北京区域，2012年贡献的营业额为125.12亿元，2011年为98.55亿元，在集团营业额的占比从2011年的50%降至44%。不过，作为集团总部，北京目前仍是远洋地产贡献营业额最大的区域。

　　“此前，远洋过分倚重北京。”远洋地产行政总裁李明此前曾对记者承认，2010年，单北京区域销售业绩就占远洋总业绩的70%。在意识到这一问题后，远洋地产开始了区域结构的调整。

　　2011年远洋地产270亿元的销售收入仅来自9个城市，2012年在全国18个城市拥有41个项目，全年实现协议销售额311.19亿元，远洋地产通过全国范围的扩张布局降低北京区域的销售比重。“北京地区贡献的营业额增加，但所占百分比减少，主要是由于2012年在北京以外地区的营业额和交付的楼面面积双双增加所致。”

　　不过，公司的毛利率出现明显的下滑。年报显示，公司毛利由2011年的62.58亿元增加23%至2012年的76.99亿元，而毛利率则由2011年的31%降至2012年的27%。年报解释，由于交付楼面面积的平均售价为12700元/平方米，尽管相比2011年的11900元/平方米略微增长，但建筑成本及材料成本(劳工成本)于2012年上涨，抵消了价格水平的整体增加。

　　对远洋地产2012年的业绩，瑞银分析表示，其管理层去年的销售策略执行良好，令销售额实现按年增长15%，较预设目标高。此外，瑞银认为，远洋地产毛利率的下降主要是由于此前毛利率较低的旧有项目陆续入账，估计其下一步的主要任务是提高利润率。

　　坚持利润率标准

　　事实上，毛利率水平已成为远洋地产未来购入土地的重要参考标准。

　　“关于土地储备，公司有两个观点。一是坚持投资标准，宁可错过机会，也不要犯错误。二是除了适时参加公开交易以外，多参与非挂牌形式的竞争，比如招标、一级土地开发、区域产业升级等等这些。相信远洋在土地上的经验，可以达成这些目标。”李明总结，远洋地产拿地的基本原则就是，“毛利率超过30%的就拿。”

　　实际上，在2012年，远洋地产仅新增三幅土地，总楼面面积1342万平方米，应占权益1027平方米，平均成本3300元/平方米。截至2012年末，远洋地产拥有土地储备2296.9万平方米，应占权益部分为1937.5万平方米。

　　李明表示，目前公司手持现金约160亿，在保持0.43%的净借贷比，且不增加负债率的情况下，远洋地产也有100亿以上的资金可以用来购置土地。

　　而在拿地的区域上，李明称，2013年远洋地产的土地储备重点是一二线城市，对于已经进入的三四线城市，要保持可持续发展的原则来配置土地资源。

　　为提高毛利率水平，远洋地产除了控制土地成本之外，还会逐步提高所售房屋的价格。

　　“远洋目前的产品共有两类，一类是中端产品，满足刚性需求，另一类是高端产品。”李明表示，受调控政策的影响，远洋要增加刚需产品的货量和加大商业物业的投资量，但同时并不会对高端产品降价。“公司不想对高端产品降价，高端产品的销售需要时间消化，公司策略是保持现有的节奏。”

　　为躲避北京、深圳等城市的限价管理，李明称，远洋地产会考虑将部分高端住宅转成现房销售，“因为限价主要针对预售商品房而言”。

　　对于350亿元的年度销售目标，李明解释称，制订这个目标，是考虑存货周转和去化速度，也是考虑市场预判。在新一轮或将趋严的调控政策之下，李明预计到今年第四季度市场才会度过新政消化期，“市场复苏会短一些，所以销售目标会保守些”。

　　在李明看来，“国五条”新政并非不让房价上涨。“这次宏观调控中，多了一个字眼，缺了一个字眼。缺的是‘防止房价过快上涨’，多的是，‘保持房价基本平稳’。”李明认为，“基本稳定”，就是指房价可以适当上涨，“房价保持个位数的增长是可能的。”