政策“末班车”效应 新增房源及成交量明显增长

　　“这两天我们都忙晕了，现在来的客户都是急茬的，买房的就想这两天买到，卖房的都想这两天卖掉。”3月7日上午，在北京海淀区稻香园附近的链家地产门店，一位经纪人如是说。

　　  3月1日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该政策给北京二手房市场带来的影响仍在不断扩散，抢搭政策“末班车”效应正持续发酵。

　　  成交量持续高位

　　  在我爱我家朝阳区小营路附近的门店，负责人王先生对记者表示，从3月1日傍晚政策出台后不久开始，以及整个周末，许多经纪人的手机就响个不停，也有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜。

　　  与此同时，新政也帮助不少犹豫不决的客户做了决定：马上就要签合同的交易双方，都有尽快签订合同，办理过户的意愿;刚刚签订购房合同的交易双方，则期盼房子尽快网签过户。此外，近期有购房计划，或出售意愿较为迫切的业主，尽快达成交易的意愿也更加强烈。

　　  北京市住建委的数据统计证实了这一看法。“国五条”细则公布的翌日，尽管是周六，但北京二手住宅网签套数仍跃升至1059套，环比前一日增长近三成。这一数字在3月3日回落至415套，但在接下来的3月4日及5日二手住宅网签套数又升至1073套和1028套，连续两日突破千套，3月6日也达到995套。

　　  新政发布后短短5日，北京二手住宅成交量达到4570套，已达2月全月成交量10123套的近五成。

　　  对此，北京麦田房产市场分析师张叶松分析认为，市场中的刚性需求群体对新政的出台反应尤为强烈，已经成交签约的客户加快了后期手续的办理节奏。而还未签订合同的购房者则开始出现分流，不少经历过楼市起落的客户由于购房需求强烈，为赶在政策执行之前买到房而纷纷出手，以图短时间内顺利过关，还有部分客户则开始转向观望，等待楼市后市反应再做决定。

　　  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖判断，在“国五条”的执行细则在各地落地之前，受抢搭政策“末班车”效应影响，二手房交易势必将迎来一波高峰。

　　  另一个值得关注的现象是，市场中的新增房源量明显增长，部分业主转为积极出售。

　　  据链家市场研究部统计，政策发布后的两天(03.02~03.03)，新增房源量与春节后(02.16~03.01)平均水平相比，增长了90%左右。且报价虚高现象有所缓解，业主下调价格案例增多，尤其是急于出售的换房业主，出手诚意更是明显增加。从政策发布后两天的数据来看，议价空间为2.17%，与春节后水平相比增长了0.36个百分点。

　　  误伤刚需?

　　  目前的北京二手住宅交易中，需要缴纳的主要税种为营业税、契税和个人所得税。对于个税，之前的规定是按房屋交易差额的20%征收，或按照房屋总价的1%征收，在实际操作中多选择后者，以减少税款缴纳。并且，北京明确规定对持有住房满5年出售的普通住宅免征个税。

　　  在实际交易中，上述所有税费均由买方承担。

　　  有网友据此计算：一套二手房，原来200万买，现以350万卖。按最新政策，以差额20%征个税，30万。按规定这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1%印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万的11.1%，即38.85万。加上个税累计交易成本达68.85万，流通成本超过30%。

　　  “比起这个税的本身，现在所有的人都更关注这20%是买方出还是卖方出。”中介公司置业顾问高先生就表示，“从近10年的二手房市场来看，业主要的都是净价，一切的税费都是买房人承担，估计这次也没有改变的道理。”

　　  此前，北京二手市场中的全款或贷款金额较小的买房者，通常都按照过户指导价而非实际成交价交税。

　　  “如果20%的个税真的执行并且由买家承担，这少则十几万多则几十万的个税很有可能令全款或贷款金额较小的买房者买不起房。”近期想要升级置换的改善性需求购房者关女士如此表示。

　　  对于这种误伤首次置业和改善等刚性需求的可能性，目前北京市二手房市场上面临的根本问题仍然是供需关系失衡。在增加供给方面，存量房市场一直缺乏有效的政策盘活。在这种背景下，增加二手房交易环节的税收，很有可能会形成税负转嫁，并在一定程度上抑制业主的出售意愿。从目前来看，二手房市场的供应问题很难就此改善。

　　  链家地产副总裁林倩认为，增加交易环节税收对于投资投机等弹性需求较为明显的区域，如三亚、杭州和香港等城市较为有效，而对于北京这样本地刚性需求较为集中的城市，仍需要从改善供需关系入手，通过增加持有成本等方式增加二手房供应量。同时扩大租赁市场，引导需求向租赁市场有序转移，这样才能从根本上控制价格的过快上涨。

　　  不过，北京中原市场研究部总监张大伟则预计，各地方政府的执行细则可能会对刚性需求和投资性需求加以区分，比如会有保护自住的条款。因此，他建议，如果是最近面临过户的，当然应该加紧过户，但还未达成意向交易的也无需恐慌，可以适当持币观望。