限购令严格 子女“挂名”父母房产购认定二套房

　　二套房的认定标准终于有了明确的执行标准。作为"新国十条"的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前联合发文规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。

　　继北京“限购令”及房产税试点方案相继出台后，二套房与家庭新购住房的认定标准成为关注重点。不少人想通过“内部过户”来达到“退出”的目的，在这个过程中就涉及到对北京房产赠与过户的条件是否了解足够清楚，记者在走访调查中发现，北京房产赠与过户的条件诸多。

　　子女“挂名”父母房产新购认定“二套房”

　　在北京市去年10月出台的“沪十二条”中规定，居民家庭，包括夫妻双方及未成年子女，贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。今年1月，二套房首付比例又提高到60%。以80平方米，单价每平方米2万元计算，购买二套房与首套房相比要一次性多支付48万元首付款。

　　而在北京，出于避税等因素考虑，未成年子女挂名父母房产证的情况并不罕见。而当这些当初的未成年子女逐渐走上社会，需要购买自用住房时，当初的“精明”之举正逐渐成为凭空飞来的负担。

　　北京市房产交易中心工作人员在接受网易财经采访时明确表示，已成年子女若已在房产证挂名，则将被认定为已有一套住房，若新成立家庭的配偶双方都在父母处挂名，则新购住房将被认定为第三套房，从而将面临无法贷款甚至被“限购”的窘境。

　　商业银行悄然收紧认定标准

　　网易财经致电北京多家商业银行信贷部，工商银行工作人员表示，若父母房产证上有子女名字，则子女新购住房将被认定为第二套住房，将以首付6成，利息1.1倍办理。

　　中国银行工作人员则表示，购房者在中行办理住房贷款，中行将通过其征信平台了解购房者拥有住房的情况，同时参考北京市房产交易中心出具的“认房”证明，选择两份材料中套数最多的一份办理。

　　这位工作人员同时透露，若按中行标准认定，该类情况大多被认定为首次购房，但交易中心的认定标准则无法预料。

　　某不愿透露姓名的大型商业银行个贷部经理在接受网易财经采访时表示，以往在认定二套房的过程中的类似情况都可以被认定为首套房，但最近政策收紧，各家商业银行都选择从严认证。他同时透露，目前建行仍可以首套房办理此类贷款。

　　网易财经致电建行客服中心求证，被告知具体情况应与信贷员个别沟通了解，总行方面没有明确说法。

　　而在相同的情况中，新出台的北京市房产税征收办法则网开一面。办法规定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。北京市房地产交易中心工作人员在接受网易财经采访时表示，新成立家庭在缴纳房产税时可凭结婚证独立计算，并依据细则享受免税政策，即使在父母处挂名，也没有影响。

　　“内部过户”还是二套房两害相权取其轻

　　对于“挂房族”面临的尴尬局面，不少年轻购房者选择“退出”父母房产，以空白的历史记录购买新房。

　　然而，从房产证上去除已登记的姓名并非易事。这相当于将原本属于父母子女的房产赠予父母，以“内部过户”的方式达到子女“退出”的目的。在这个过程中，由于涉及房屋过户交易，产生的二手房交易契税也将有这个家庭承担。按北京楼市当前均价，“内部过户”100平方米房屋产生的契税大约在3万元左右。

　　与此同时，按前述购买80平方米，单价每平方米2万元，贷款20年，二套房可贷款需月供5062元，支付利息总计57.4万。若是首套房，则最多可贷款112万元，需月供8416元，支付利息总计90万元，而其节省的48万元首付，20年本利和则为86.6万元。

　　因此，上述个贷部经理建议，购房者可根据新购住房的标的大小，权衡是否退出旧房房产证。若新房标的足够大，则支付3万元过户契税换取以首套房政策购买新房，不失为一个明智的选择。