北京等多地出现突击抢房 购房者抢搭政策末班车

　　3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这一政策被称为“国五条”实施细则。就在2月下旬，国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。

　　接受记者采访的专家认为，“国五条”及实施细则进一步明确了调控从严的基调，对市场供应及成交都会产生明显影响。随着地方调控细则的陆续公布，“一路高涨”的房地产市场可能有所降温。

　　在抑制房价等方面，尽管“国五条”细则尚未出现立竿见影的效果，但市场预期正在改变，近两日北京等地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。分析人士认为，抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。

　　细则

　　侧重抑制投机投资性需求

　　“国五条”细则指出，“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作，要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。

　　其中，在“坚决抑制投机投资性购房”方面，税收政策成为最大亮点。细则中明确，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　链家地产市场研究部张旭告诉记者，这是首次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后，将会明显增大交易成本”。

　　张旭指出，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。

　　某专家也指出，依据这项细则，对部分房价上涨过快的城市或地区，以及需要首付30%的客户而言，“相当于首付款成数升至45%，极大地提高了首次置业人群的购房成本”。

　　除此之外，为了全面抑制投机投资性需求，细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。在限购方面，要求地方政府进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;在限贷方面，对房价上涨过快的城市，要求银行机构根据城市当地住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　“将二手房交易作为抑制重点，将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客无疑是“当头一棒”。

　　背景

　　重点城市房价涨势迅猛

　　业界普遍认为，促使“国五条”及实施细则在两会前夕出台的重要原因，是因为春节前后乃至去年下半年以来，全国重点城市房价涨势迅猛。

　　在“国五条”实施细则发布同日，某机构发布2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示，2013年2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。

　　100个城市中，有74个城市房价环比上涨，26个城市环比下跌。房价环比上涨的城市比1月增加10个，其中，常熟、福州、金华、扬州等涨幅前10位城市环比涨幅在2.6%至4.1%之间;房价环比下跌的城市比1月减少9个，26个城市跌幅居前几位的依次是温州、海口、三亚，跌幅在2%至4%之间。

　　值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均价为16596元/平方米，环比1月上涨1.09%。其中，深圳、广州环比涨幅均超过2%。

　　“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。22日，在“国五条”出台后两天，统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，最大涨幅分别接近于2.2%和4.7%。

　　数据显示，2月100个城市的住宅平均价格自2012年6月以来连续第9个月环比上涨，但涨幅缩小至0.83%;同比连续第三个月上涨，涨幅继续扩大。据分析，去年年底以来，住建部政策明确支持合理的改善性需求，新增贷款增长显著，使得企业市场预期乐观，市场量价稳中有涨。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，全国主要城市楼市依然延续2012年下半年整体上行的趋势。他认为，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中，而这部分市场往往是投机投资性需求活跃区域。

　　影响

　　多地出现“突击抢房”

　　“国五条”及实施细则先后出台，尽管在抑制房价等方面尚未出现立竿见影的效果，但北京等地二手房市场近日开始出现“突击抢房”现象。

　　我爱我家多家门店的一位负责人告诉记者，从3月1日傍晚政策出台后开始，整个周末许多经纪人的手机就响个不停，有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的相关话题。

　　这位负责人说，消费者问的最多的两个问题是：“政策具体什么时间开始执行”、“我的房子是不是要按20%的差额缴税”。与此同时，马上就要签合同的交易双方，都有尽快签订合同办理过户的意愿;刚刚签订购房合同的交易双方，则期盼房子尽快网签过户;此外，近期有购房计划，或出售意愿较为迫切的业主，希望及早达成交易的意愿也更加强烈。

　　据我爱我家统计，新政出台后，仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量环比前一日增长了近三成;新增房源委托量则增长了近四成。

　　“我们的咨询热线一直处于超负荷运转状态，为了满足交易双方希望迫切达成交易的心态，我们已经启动了在资质核验、成交网签、贷款审批等各个交易环节的应急预案”。这位负责人说。

　　中原地产的统计数据也显示，仅3月2日，该机构二手房网签量突破千套，达到1059套，创下休息日最高交易记录。张大伟说，由于“国五条”实施细则出台突然，力度超过预期，这几日二手房市场网签数量将持续走高。

　　不仅仅是北京市场，受“国五条”细则中“交易二手房计征20%个税”的影响，上海、南京、武汉等地也先后出现了二手房交易量猛增、购房者排队过户的现象。

　　胡景晖亦分析指出，“国五条”执行细则在各地落地之前，受抢搭政策末班车效应影响，二手房交易势必将迎来一波高峰。但在各地执行细则正式出台后，二手房交易量才可能进入低谷，并带来价格方面短暂的滞涨期。

　　业内人士认为，此次政策出台由于侧重于提高交易税费，因此，不可避免地会波及部分买家“卖家将成本转嫁后使购房者购房成本增加;另外，部分买房人可能会暂缓购买计划而继续租房，可能推高租赁市场价格。”

　　全国政协委员、中海地产董事局主席孔庆平在接受记者采访时表示，“国五条”及细则出台之后，房价有望趋于平稳。他认为，从行业角度看，各地将房价年增幅控制在5%至8%是一种比较理性的状态。

　　相关新闻

　　京沪等地二手房市场火热 新政引发短暂交易高峰

　　据中新社报道，楼市新“国五条”细则一石激起千层浪，政策出台后各地市场反响强烈。新政内容中，关于二手房卖房所得按20%征收个税关注度颇高。受此影响，北京、上海、南京等地二手房出现集中过户、集中网签的现象。

　　对二手房转手所得征收20%个税，可谓向楼市打出的一记重拳。业内认为，对二手房征收重税，卖家会把税负转嫁给买家，因此买家会舍弃二手房转向一手房，导致新房房价大涨。但是在短时期内，二手房市场将出现一波交易高峰。

　　北京上海等城市出现二手房集中过户

　　3月1日，楼市调控新政“国五条”细则落地，其中“个人售房需按转让所得20%征收个税”一条关注度最高。新政后首日，多地出现市民集中过户、咨询买卖二手房的情形。

　　报道称，“记者走访北京多地多家二手房门店调查了解到，购房人前去门店或各区县房屋登记大厅咨询的数量明显增多;二手房网签量和过户量明显增多。”

　　3月3日，报道称，上海众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，2号，“多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前都排起长长的队伍。”

　　同样的情况也出现在南京。江苏新闻广播报道称，2号一早，南京房产交易中心就聚集了不少需要办理二手房交易的市民，购房者担心一旦个税严格按照差价20%计征，会对他们的购房产生影响。

　　据北京市住建委网站统计数据显示，3月2日，二手房住宅当日签约1059套，新政后，二手房网签数量创新高。据业内人士表示，市民加紧二手房交易是为赶政策末班车，20%的个税或促使买家转向新房市场，从而导致新房房价上涨。

　　中国房地产协会副会长陈国强对中新网房产频道表示，提高二手房交易的个人所得税很可能使卖家以提高房价的方式来转嫁成本。“因此，新政或许将在客观上推升二手房房价。”同时，随着二手房业主出售意愿降低，供应的减少也将把一部分刚需购房者推向新房市场，进而加剧新房市场的供求矛盾，甚至带动新房价格的进一步上涨。

　　新政或促二手房交易出现高峰

　　昨天在洋桥附近的二手房中介机构看到，链家、我爱我家等中介门店多有前来咨询的人进出，其中，链家某店面还打出了“楼市新政咨询”的牌子。据该中介的置业顾问介绍说，附近的房子在年前均价28000元/平米，过完年价格涨到了32000-33000元/平米，新政对二手房交易征收20%个税，卖房成本增加，卖家可能会把税负转嫁给购房者。

　　那么，二手房交易征收20%个税是否会推动新房市场涨价，对此，业内多有质疑的声音。杨红旭认为，“看似有理，实则是一种视角狭隘的静态分析。一手房和二手房市场，密切联系，共冷暖，同进退。市场整体降温之后，一手房也将受挫。”

　　援引金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰观点称，二手房调控的加码并非是新房市场的利好。遇绣峰说，如果新房市场过热，政策也可以随时进行调整。因此，作为开发商，我们仍然保持推盘和价格策略的稳健和谨慎。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，新政对新建住宅也是打击，他认为二手房需求转移到新建住宅的可能性不大。若二手房市场冷清、价格下调，商品房也会受到影响。而且新建住宅也面临着日后再转让税费问题。

　　那么，短时期内二手房市场将有怎样的表现?伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在“新国六条”的执行细则在各地落地之前，受抢搭政策末班车效应影响，二手房交易势必将迎来一波高峰，但在各地执行细则正式出台后，二手房交易量将迅速跌入低谷，价格也将经历短暂的滞涨期。