中原地产：信贷财税双重政策利好 成交有望持续攀升

3月30日，住房政策迎来重大利好，信贷政策进一步放松，同时住房营业税征收年限调整，政策力度堪比2008年末的一轮救市。上周，新房市场依然延续上升势头，其中一线城市及部分二线重点城市表现突出。二手房市场表现同样较好，成交量稳定在高位水平。面对政策的进一步强力刺激，后续市场走势有望持续走高。

信贷财税双重利好　刺激力度超出预期

3月30日，央行、住建部、银监会发布房贷新政，住房政策迎来重大利好，政策力度堪比2008年末一轮救市。在《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》中，对于第二套住房（拥有1套住房且相应购房贷款未结清）贷款，最低首付比例下调至不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例统一为20%；拥有1套房并已结清房贷的，再次申请住房公积金贷款，其最低首付比例为30%。同日，财政部、国税总局也出台新政，购房营业税免征年限从5年调整至2年，购买2年以上普通住房销售免征营业税。信贷、财税两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的政策同时作出调整，市场后续势必迎来一轮明显上扬行情。

近期各类稳定楼市的政策持续不断，3月25日，国土部、住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要着眼于房地产用地供应规模及供应结构层面，对地方政府相关决策作出指导性要求。在住房用地供应规模方面，文件要求住房明显供过于求的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应有效增加住宅用地供应规模。同时，对于明显供过于求的市、县，文件还建议通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。根据中原测算，除一线城市外，二线及三四城市整体上均需要减少住宅用地供应。虽然中央政府对去库存、调结构的取态明确，但各个地方住房用地供应计划的制定与地方财政、城市规划等其他因素密切相关，政策的落地执行绝非一蹴而就。

此外，上述两部委文件允许房企适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求，这明确了实施多年的“9070政策”的退位。住宅市场经过十几年高速发展，已经告别严重供不应求的局面，逐步转向刚需主导、改善性需求崛起的阶段。根据家庭及个人购买力水平及生活的需要，住宅消费应该是一个梯度升级的过程。目前已经建成的大量小户型产品逐步进入存量房市场，可满足新一批刚需人群的入市。而持续不断增长的改善性需求的住房置换，对现有市场所能提供的户型设计的调整升级提出更多的要求。

市场延续回暖势头　一线城市表现突出

上周，新房市场成交依然延续回升势头，其中一线城市及部分二线重点城市表现突出。中原监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升11%，且涨幅较前一周增加6个百分点。各线城市中，一线城市上周环比涨幅最大，达24%，二线及三四城市同样环比上升。具体来看，上海领涨四大一线城市，上周成交量环比上升24%，这一方面由于供应量大幅增加（上周末9个项目开盘，合计入市1000余套房源），另一方面则是受到公积金额度有望提高的利好政策刺激。同时，“闽七条”的政策效应已经有所显现，福州上周成交量环比上升53%，厦门则连续两周成交量环比明显增长。预计政策放松的刺激效应将进一步发酵，并伴随开发商推盘节奏的加快，带动市场积极升温。

二手房市场表现同样较好，成交量稳定在高位水平。上周中原所监测的21个城市的二手住宅成交面积环比持平，同比上升15%。最近两周的成交量并列位于今年第二高位，仅次于今年第5周的成交量。根据中原地铺的新增盘源量及新增客源量近期走势来看，春节后均逐周环比增加，显示市场活跃度持续攀升。对此，市场经理人信心亦持续好转。四大城市的中原经理指数春节以来均呈现走高趋势，其中深圳上周中原经理指数升至81.65%，创2011年以来的指数新高。面对政策的进一步强力刺激，后续市场走势有望持续走高。