万科的合作开发比重骤减 平均13天并购一家房企

　　  继住宅销售规模在2010年突破千亿后，万科营业收入在2012年首次突破千亿大关，与此对应的净利润则迈入百亿时代。

　　  随着楼市调控持续深入，房地产行业洗牌进一步助推房企分化，作为住宅开发龙头的万科逐步表现出其狼性整合的一面。

　　  在过去的2012年，万科平均以每13天收购一家地产公司的急速对外扩张，吞并的公司数量达到历史最高峰。

　　  与此同时，一直坚持合作开发模式的万科，在2012年合作开发项目比重明显下滑，权益占比大幅回升，意味着万科自身的议价和主导能力增强。

　　  并购数量创新高

　　  按照万科总裁郁亮在2月28日的媒体会上所言，合作开发是万科的发展所需要，全面合作是大的前提，这也是长期不变的策略。

　　  但在行业洗牌加剧的2012年，万科合作开发模式出现的一个微妙变化是，万科自身的权益占比出现大幅回升。

　　  记者根据公司年报整理发现，万科在去年新增加开发项目78个，其中有46个属于合作开发项目，合作开发项目占总项目的比重为60%，较2011年的73%下降13个百分点。

　　  在上述新增开发项目中，万科权益建筑面积占规划建筑总面积的比重为77%，较2011年的60%大幅上升17%。

　　  合作开发项目数量比重大幅下滑和权益建筑面积比重大幅上升，意味着万科的合作开发模式出现某种结构性变化。

　　  国泰君安的研究报告认为，万科去年拿地权益占比回升至最近5年的次高值，而权益占比的提升可以减少杠杆内移对利润的侵蚀，降低增收与增利之间的差额。

　　  一方面，在万科未来的发展路径中，合作开发仍将会是打破土地瓶颈、进军低级别城市的主要方式。另一方面，权益占比的回升体现出在市场调整和集中度提高阶段，万科在土地市场上议价能力的增强，资金和品牌的优势将有助于其在合作项目中获取更多优势。

　　  作为资源扩张的另一手段，万科在合作开发的同时还不断展开行业并购，其主要目的是获取并购对象的土地资源。

　　  年报显示，万科在2012年期间一共收购了28家房地产企业，合计支付收购对价约27.86亿元，平均每13天就有一家地产公司被纳入万科旗下。

　　  记者整理此前年报发现，2005年万科收购了13家公司，2006年以23.8亿元收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司。2009年以近18亿元的代价收购了27家公司，2010年和2011年分别收购24家和21家。

　　  这意味着万科在去年收购企业的数量和频率，超过了行业整合高峰时的2009年，达到了万科历史上的最高纪录，显示其控制能力进一步增强。

　　  高财务成本隐忧

　　  毫无疑问，合作开发模式的好处在于能以更小的杠杆撬动更多的土地资源、项目融资和销售扩张，但这种模式也注定利润增速赶不上收入增幅。

　　  2012年，万科首次实现营业收入突破千亿大关，达到1031亿元，同比增长43.7%，实现利润125.5亿元，同比增长30.4%。

　　  另一个导致利润增速慢于收入增速的因素是毛利率下降，万科去年房地产业务结算毛利率为25.84%，结算净利率13.08%，分别较2011年下降2.95%及1.93%。