中房研协：租金连涨属市场行为 增加房源才是解决之道

报告内容

  在房地产销售进入相对平稳甚至低迷的情况下，住房租赁市场却呈现租金连续上涨的情况，也就是住房销售和租赁的价格趋势倒挂。不少人甚至感叹，没有成为房奴，却沦为租奴。

  房租的高低直接涉及到普通大众的利益问题，尤其是城市外来打工群体。但理性分析，目前房价租金比依然处于超高位，一线城市都在400-500倍左右，换算成租金回报率，也就是3%左右，也就是说，面对高房价，目前的租金水平还是相对较低的，涨一些似乎也合理。但房租的连续上涨毕竟又涉及到了普通民众的民生问题，这方面就需要政府加大介入的力度，多建公租房，尤其是区位合理的公租房。另外，还应理顺市场化租赁的税费措施，鼓励有多余住房的民众把房租拿出来出租，在一定程度缓解房租持续上涨的压力。

  据国家统计局发布的近两年住房租金价格指数统计数据，全国房租价格几乎逐月上涨。传统房租上涨潮未见消退，多种新情况又让租金“水涨船高”。

  供求逆转，房租“又涨了”

  进入三月，也迎来租房高峰期。一些媒体近日调查部分城市发现，今年房租的上涨幅度比往年更大，两三成的上涨幅度随处可见，个别房源甚至翻倍涨。

  从各个中介门店来看，无论带看量还是成交量，较节前至少都增加了30％。供求关系发生逆转。租金随着需求增加而水涨船高。

  上海等城市的房租涨势同样明显。今年2月份，上海房屋租赁指数环比上涨0.51％，涨幅相比上月扩大0.23个百分点，租赁指数涨幅翘头，走势强劲。

  这一当前涨势背后的事实是：房租已连涨了近4年。国家统计局发布数据显示，今年2月份CPI同比上涨1.4％，其中房租同比上涨2％。从国家统计局历史数据发现，住房租金价格自有连续统计记录以来，已连续上涨45个月，最高月涨幅达到6％左右。

  多重因素叠加，出租房源告急

  影响房租价格的因素有如下几点：

  1.楼盘新旧，房屋的折旧率约每年2%—3%。10年以上的房屋设备陈旧、户型过时，总价值会少很多，租金也要大打折扣；

  2.地理位置，靠近商业热点区域、知名大学、距离轨道交通步行10－15分钟的房屋同比租金较高；

  3.空置率，每年春节前后是空置高峰，一年平均有一个月要计入空置期；

  4.家装环境，室内的家具和非毛坯情况也会对租金造成影响，且房子面积越大，产生的差价也越高。经二次非毛坯、家电齐全的住房相较家装一般的住房价格会偏高；

  5.同社区内的因素，同一社区内，楼层、方位等较小因素同样会对租金产生一定影响。若户型面积相同，中高楼层相较于低楼层和顶层，同社区内的南排楼高于北排楼；

  6、供求关系及有效房源等。

  但今年租房市场又叠加了多种新情况。从3月开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，随着不动产登记的开始，许多人对房价下降有了更高的期望，于是暂缓买房甚至持币观望，租房的人群也就增多，房租价格随之上涨。

  房租过快上涨，除了上述客观原因外，一些人为因素也不容忽视。部分中介向买卖双方收取过高的佣金，导致房东将此成本转嫁给租户，从而抬高了租金。此外，一些中介还特意与房东达成默契抬高租金，从中获取差价收益。

  增加租赁房源供应才是解决之道

  租房是一个相当繁复的过程，几乎每一个交易都伴随着不愉快。房产中介行业里充满“痛点”，“高佣金”“假房源”“信息不对称”“服务不标准”等尤为突出。

  面对房屋租赁市场持续的租金上涨和供不应求，应加强对房产中介市场的规范整治监管，以稳定房租市场价格。但现实是，相关部门的监管却明显“慢半拍”。

  随着我国城市化进程的不断加速，外来务工人员及新就业大学生不断增加，而房价的居高不下，加上户籍、社保等方面限制仍在北京等一线城市存在，未来租房市场或仍将呈现“房租上涨、一房难求”的局面。

  住建部1月14日发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度。下一步的关键，是看各方能否制定出可行、细致的操作规范。完善保障房制度、加大公租房供应，以此解决“夹心层”的房屋租赁需求，缓解租赁房源紧张等问题，使房租回归理性，同时，以公租房的“廉价”拉低房租市场整体价格区位。此外，要加大公积金支付房租等政策的落实，切实解决租房户的现实困难。