中原地产：二手市场明显回暖迹象 政策利好后市可期

本期摘要：

◇ 福建发文稳定楼市 ◇ 各地放宽公积金政策

◇ 二手市场明显回暖 ◇ 政策利好后市可期

上周，福建省公布关于稳定住房消费的“闽七条”，成为“两会”之后首个出台的针对房地产市场的地方性文件。“闽七条”传达的政策刺激信号明显，预计将对同类型省市带来较大的政策示范效应。3月以来，除了福建之外，广州、济南、青海等地均对公积金政策作出了放松调整。

随着地方利好政策的不断推出，上周新房市场延续回暖势头，但增速有所放缓。同时，二手房市场表现优于新房市场，成交攀升显著。

◇ 福建发文稳定楼市：上周，由福建省住建厅、财政厅、金融办三部门联合制定的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》公布，成为“两会”之后首个出台的针对房地产市场的地方性文件。“闽七条”响应了中央提出的“稳定住房消费”的政策导向，并落实了“分类指导、因地施策”的调控模式。

文件具体内容包括，放宽首套房、首改房的认定标准；取消对境外个人、机构的购房限制；加大使用住房公积金购房的支持力度；鼓励商业银行尤其是省内法人金融机构，满足包括非本地居民在内的购房贷款需求；推进房屋征收货币化补偿，或者政府购买商品房作为保障房房源，以达到消化存量商品房的目的。“闽七条”传达的政策刺激信号明显，将对同类型省市带来较大的政策示范效应。

◇ 各地放宽公积金政策：在地方政策调整的过程中，住房公积金政策的制定具有较大的自主性，同时对市场的带动效应更为直接。3月以来，除了福建之外，广州、济南、青海等地均对公积金政策作出了放松调整，主要内容包括90平方米以下商品房贷款首付比例降至20%。

并且，各地公积金政策的放松得到了中央政府层面的支持鼓励。3月20日，全国加强住房公积金管理会议上，住建部部长陈政高指出，希望各地更好地发挥主动性，用好用足住房公积金，并强调要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。不容忽视的是，对于住房公积金贷款使用率较高甚至额度趋紧的城市，不得不考虑“公转商”并采取财政贴息的方式解决，这将对地方财政增加一定负担。

◇ 二手市场明显回暖：上周，新房市场延续回暖势头，但增速有所放缓。中原监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升2%，其中一线城市表现最好，环比上升7%，二线及三四线城市则基本持平。3月以来，新房市场较春节前期回升明显，但较年初仍存在一定差距，与去年同期相比则大体持平。40城市3月前22日成交量较2月同期上升36%，但较1月同期下降14%。

二手房市场表现好于新房市场，成交攀升势头明显。中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比上升38%，且增速较前一周增加28个百分点。除了成都、扬州等个别城市之外，其它城市上周二手住宅成交环比均呈明显上升。在春节过后的新房市场供应尚未全面发力的情况下，二手房市场已经率先积极复苏。

◇ 政策利好后市可期：展望后市，随着地方性利好政策的不断推出，市场有望进一步回暖。从已经发布“闽七条”的福建省来看，两大代表性城市福州及厦门的二季度市场值得积极看好。而需求旺盛、基本面良好的一线及二线重点城市，后市表现也值得期待。

但全国来看，居民对房价上涨预期已有所转变，整体购房意愿呈走低之势。央行最新发布的一季度调查报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，创2014年第一季度以来新低。同时，预期房价上涨的居民占比为15.6%，创近六年以来新低。因此，尽管刚需和改善需求依然存在，但对于供过于求的大部分城市而言，唯有量价交换才能真正促成市场的持续回暖。