全国商铺待售面积超7千万平方 近万亿资金仍涌入

　　记者调查发现，租金收入并不是开发商看好商业地产的必然原因。以今年1月15日在港股挂牌的金轮天地(01232,HK)为例，截至2011年底，金轮天地旗下商业物业租金收入仅为7954万元，仅占经营收入的15.2%，不到这些商业物业账面价值的3%。不过，这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨，并为公司带来超过七成的账面收益，使得金轮天地不仅成功上市，还获得80倍的超额认购，融资7.6亿港元。

　　和金轮天地的情况类似，去年在港股上市或增发的内地地产公司中，相当一部分公司最近三年的收益大幅依赖投资物业公允值变动。

　　通过上市来兑现商业物业价值的账面升值部分，仅仅是开发商生意经中的一部分。

　　记者此前调查发现，与住宅项目相比，商业地产开发商或者投资商在持有、经营商业地产时，从银行以及其他金融机构获得的抵押贷款比例要远超过住宅。

　　陈晟说，不仅物业抵押比例高，开发商获得贷款也比开发住宅来得容易，这使得开发商对于开发商业地产更有兴趣。

　　与此同时，商铺的空置并不影响高价销售，也是开发商热衷投资的一个原因。

　　以上海豫园附近的一个名为“豫城时尚”的商业地产项目为例，虽然大面积空置，但根据媒体报道，该项目对外售价依然高达14亿元，报价较购入时的价格上涨了近60%。

　　开发商还会选择用传统的“租金游戏”来高价销售商铺。

　　一些商业地产的营销代理公司策划告诉记者，他们在销售商铺时，会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价，然后将售价中的一部分作为租金回报，通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者，以吸引后者高价购买。

　　此前，住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租，但由于上述政策仅涉及预售项目，并且只禁止开发商承诺售后包租，很多房地产项目钻了政策的空子，自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺，引诱购房者购买。

　　这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款，很多商铺因此热销，但这些商铺所承诺的租金收入，通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时，业主们往往发现，按照开发商之前承诺的租金，商铺根本租不出去。

　　政策和法规亟需完善

　　对商业地产开发商来说，无论将项目卖给普通个人投资者，还是通过抵押贷款“卖”给银行，或者通过上市融资“卖”给资本市场，套现能力都要比住宅强。

　　也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅，才引起人们的忧虑：泡沫一旦破灭，所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。