中原地产：央行降准利好暂时有限 二月楼市乍暖还寒

本期摘要：

◇ 时隔三年再度降准 ◇ 市场升幅或将有限

◇ 2月楼市陷入淡季 ◇ 后市回暖谨慎乐观

上周的立春日，央行时隔三年再度宣布降准，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为新年的市场吹来政策暖意。然而，市场对此反应暂时有限。2月市场进入传统淡季，各地新房推盘减少，成交进一步下滑，而二手房市场表现平稳。此次央行降准开启了新年信贷环境好转之门，无疑将有望改善房企资金紧张的局面，增强购房者入市信心，但是，市场的真正回暖有待农历新年之后的表现。

时隔三年再度降准：2月4日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，并有针对性地实施定向降准措施。央行同时表示，将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。

距今最近一轮的降准始于2011年12月，当时央行在半年时间内连续三次下调存准率。时隔三年，此次央行再度降准后，目前大型存款类金融机构的存准率为19.5%，依然居于历史高位，此次调整预计将成为新一轮降准的开始。对于房企而言，随着资金面的整体改善，房地产行业资金紧张局面或将得以缓解，开发贷款以及按揭贷款将有望宽松。对于购房者而言，继去年11月降息之后，此次降准从心理层面将进一步对购房者预期带来影响，增强购房者的入市信心。

市场升幅或将有限：近年发生的三轮集中降准、降息均始于楼市低谷阶段。由于房地产行业的低迷拖累经济增长表现，并在外围因素共同作用下，迫使央行对货币政策作出调整放松。而之前两轮降息、降准（2008年9月及2011年12月）之后，均带动市场进入新一波高速增长阶段，不仅成交量大幅攀升，且房价下跌城市减少。

然而，此次降准后的市场升幅或将有限，过往两次成交量价齐升的火热场面难以重演。此次降准所释放的资金将在全市场间流动，而并非针对房地产市场。因此，房地产行业最终受益多少，有赖于外部环境对行业前景的预判。目前我国房地产行业告别高增长时代已成定局，全国整体库存水平居高不下，加之当前政府强力打击反腐的波及，房地产行业正陷入新的整顿和调整。因而，我们不应盲目乐观此次降准所带来的利好影响，其对市场的推动作用或将弱于之前两轮。

2月楼市陷入淡季：2月市场进入传统淡季，新房市场供求进一步下滑，二手房市场则表现相对平稳。中原监测的40个重点城市数据显示，2月前8日的新建住宅成交面积较1月同期下降6%。各线城市均呈现小幅下滑走势，一线、二线、三四线城市降幅分别为1%、8%及4%。由于1月同期已包含元旦假期因素，可见从统计数据来看，2月以来的新房市场表现差强人意。随着春节假期临近，各地新房推盘大幅减少，2月市场回调在所难免。

然而，二手房市场整体表现平稳，意味着市场的需求仍然存在。中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手住宅成交面积较1月周均值微升0.08%，较去年12月周均值微升2.88%。

后市回暖谨慎乐观：对于央行降准所释放的利好，作为市场先行指标的中原指数给出积极反馈。上周，六大城市中原报价指数中，除已经居于高位的深圳环比微跌外，其他五个城市均环比显著上涨，其中北京、上海、广州涨幅分别为6.60个、4.84个及3.62个百分点。此外，四大城市中原经理指数除上海外，也均环比上涨，涨幅在1.15个至2.91个百分点之间。

对比去年11月降息宣布后的指数表现，此次中原报价指数上升力度更大，但中原经理指数上升力度较弱。结合去年四季度以来的中原指数走势，一定程度可以反映二手房业主的信心稳步增长，而中介经理人对市场预期则较为理性。整体来看，我们对农历新年后的市场表现依然持谨慎乐观态度。