美联：央行降准稳定楼市预期 节日临近成交出现下降

根据北京市住房和建设委员会网站公示数据显示，上周（2.2-2.8）内，一手住宅共计成交1596套，较前一统计周期下降了19.83%，成交面积为14.57万平方米，环比下降了41.27%。二手住宅共计成交2967套，与前一周3514套相比出现了15.57%的环比下降，成交面积为26.98万平方米，与前一周相比环比下降了14.49%。

央行突然降准  货币政策持续稳健

2月4日，央行突然发布降息通告，自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对微小企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。根据央行最新数据显示，2014年12月末人民币存款余额113.86万亿元，此次存款准备金率下调0.5个百分点后，将释放资金约6000亿元，再加上一些定向降准，释放资金将达7000亿元之多。央行同时称将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。

北京美联市场研究部张磊分析央行此次降准，在一定程度上也是为了降低个人购房贷款成本，刺激购房需求踊跃入市，消化待售库存并激励开发商增加新开工和拿地。2014年四季度，由于“9·30”房贷新政、“11·21”降息、国家及各地公积金新政等降低购房成本的利好金融政策集中出台，楼市“翘尾”行情明显，各大城市楼市成交量均出现了不同程度的增长，但到了2015年1月份，需求明显跟不上2014年最后3个月的节奏，今年1月份，北京新房、二手房市场双双出现了下滑。

尽管有房企降价促销动力减弱、年底银行流动性偏紧、股市分流住房投资需求，甚至是季节性等影响，但更多的是在短期内多方重磅政策刺激下，需求快速释放甚至被透支后所产生的阶段性需求“真空”，也意味着楼市潜在需求可能并不旺盛。

要激活楼市，最关键的问题是激励购房需求踊跃入市。1月份楼市需求没有延续2014年“暖冬”行情，不可忽视货币政策的影响。2008年和2012年，央行分别连续5次和2次降准，对这两轮楼市“见底回升”起到非常重要的作用。此次央行宣布降息75天后再次降准，为2015年春节后楼市的平稳运行打下了坚定的政策环境预期。

节日气氛渐浓  成交量逐步下滑

根据北京美联市场研究部统计数据显示，在刚刚过去的一周内（2.2-2.8）北京新房住宅市场成交1596套、14.57万平，环比分别下降了18.94%和41.27%；二手住宅市场成交2967套、26.98万平，环比分别下降了15.57%和14.49%，新房、二手房市场双双进入了下降通道。

张磊认为随着1月市场的收官，北京房地产市场随着春节假期的临近成交量也出现了惯例性的下滑，基本六成以上的开发企业在年前都不在有新的营销活动，多为办理手续、证件以及前期客户签约的事宜，有的房企甚至会提前放假，养足精神年后再战；而二手房市场业主出售的急迫程度明显下降，使得大量客户进入了“看得多，买的少”的状况，预计一、二手市场的下滑趋势会在2月份余下的时间内继续出现，春节期间进入“冰点”，考虑到今年春节前期时间较晚，预计在3月中旬开始市场才会出现明显的回暖趋势。

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