亚豪：11月成交创近14月新高 楼市变动老项目抢先机

    11月成交创近14个月来新高 中低端产品率先回暖
    根据亚豪机构统计数据显示，11月北京商品住宅（不含保障房）共实现成交9886套，成交面积100.69万平方米，环比分别增长20%、21%。同时也创造了近14个月来的新高。与此同时，11月北京商品住宅（不含保障房）的成交均价为24087元/平方米，环比上涨4%。
    此轮房地产市场反弹开始于10月下旬，并在11月出现第一个高峰。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这其中不乏政策调整带来的直接作用，但更主要是受到市场预期的影响。自2011年开始，以限购为主的史上最严厉房地产调控政策开始席卷全国，造成全国范围内房地产市场的长期低迷。但是随着经济形势的日益严峻，对于房地产市场的压制不得不再次放开，自2014年开始，全国大部分城市逐渐放开限购，北京虽未能“解限”，但也以普宅标准调整为始开始“放水”，再加上央行直接发布的信贷调整以及突然降息，使得这轮调整开始沿着2008年的“救市轨迹”前行，市场普遍预期楼市将进入新一轮回暖周期，而此轮回暖的持续时间则要看后续是否仍有“暖市”政策继续出台，以及力度大小。
    从11月市场成交特征来看，户型中一居与三居的成交占比有所回升，其中一居室成交占比11%，环比增加两个百分点，三居室成交占比38%，环比增加7个百分点；而从成交价格来看，11月单价20000-30000元/平方米的中低端产品占比由10月的30%上升至40%，成为市场回暖的“生力军”。
    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这一回暖特征与政策方向相吻合，例如普宅标准的调整更多的针对之前“被误伤”的首置型刚需，这类需求的方向则以置业起步的一居室为主，而“认贷不认房”的信贷调整更主要是面对自住类改善性需求，这类需求的选择方向则是以三居为主；而从价格来看，单价20000-30000元/平方米的中低端项目产品则是改需与改善型需求的主力选择，因此单价20000-30000元/平方米的一居及三居产品率先实现回暖。而随着降息靴子的提前落下，以及未来可能会出现的税费方面的调整，预计市场全品类的回暖即将出现。
    11月32项目入市 市场变动期老项目抢占先机
    根据亚豪机构数据统计显示，11月北京住宅市场共有32个项目入市，相比上月多出3个。其中包括合生摩尔公馆、中信国安府在内的4个纯新盘，以及包括路劲世界城、住总金域国际、通州万达广场、五矿万科如园等在内的28个老项目后期。32个项目共新增住宅产品5140套，环比上月增加6%。
    相比成交的快速回暖，供应的回升显得略逊一筹。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为， 这主要是受到企业决策滞后性所导致，相比购买方的个人行为，供应方对于政策的反应相对需要更长的周期。尤其是在今年业内普遍预期楼市将平淡收官之时，政策的转暖是供应市场所“始料不及”的，而在成交回暖拉动下，预计供应方的积极性也将不断提升。
    从11月供应特征中可以看出，老项目后期入市积极性明显提升，28个老项目占据了全部项目的近9成，而仅有的4个纯新盘中还有两个是自住房。任启鑫分析认为，这主要受到新旧项目不同特质的影响所导致。在过去将近一年时间内，大量老项目均销售平平，战线的拉长使得房企普遍面临较大出货压力；而另一方面老项目由于已有销售经验，对于需求的定位以及价格的把控更为精准，因此在市场变动期能够快速反应，主动入市加快去化节奏。相比老项目而言，纯新盘在这方面要略逊一筹，另外再加上近两年土地成本的飙升，使得纯新盘多面临较大的定价压力，多倾向于价格进入回涨期后再行入市，以期获取更大利润。因此这轮回暖始于老项目后期，而在回暖过程中，随着价格的逐渐企稳回升，预计将于更多的纯新盘项目加入进来。

    从定价来看，大部分老项目仍然维持平价甚至低价策略，例如珠江四季悦城此次报价为22000元/平方米，首开香溪郡报价20000元/平方米，均与上次开盘报价持平；而路劲世界城报价22500元/平方米，首开常青藤报价36000元/平方米，相比上次均现小幅下滑。但与此同时，也有少量项目开始出现价格的回涨，例如通州万达广场开盘报价32000元/平方米，相比上次开盘每平米上涨5000元，而商住项目朝北8090首期开盘平层报价20909元/平方米，11月再次开盘已上涨至22000元/平方米。
    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，基于前期业绩低迷的压力以及需求回暖的动力，越来越多的项目将会加入“以价换量”行动中来，预计未来一段时间内北京楼市整体价格将进入筑底周期，。但是与此同时，部分项目在换量成功之后，难免会触底反弹，再度进入“提价周期”，因此对于购房者而言，锁定需求楼盘，关注价格变动，“该出手时就出手”，才能在这一阶段成功“抄底”。