中原周报：楼市迎来降息政策利好 年末翘尾已成定局

上周五，央行突然宣布非对称性降息，对房地产市场将带来明显利好作用。周末两天全国主要城市新房成交活跃，对政策利好作出积极反应。此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，年末成交翘尾成为定局。

降息减少资金成本

11月21日，央行突然宣布降息，采取非对称方式下调贷款和存款基准利率。调整后，五年期以上贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%；同时，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点至4.25%。

此次降息将促使实际利率回归合理水平，这是央行自2012年7月以来，再度采取的降息手段。从个人住房贷款利率来看，今年三季度平均实际水平达到6.96%（约为基准利率1.06倍），乃两年以来新高。预计此次降息通道启动后，实际房贷利率有望从阶段性高位逐步回落，对房地产市场将带来明显利好作用。

楼市迎来实质利好

信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重，房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。在上一轮宽松的信贷环境下，刺激了楼市的复苏。2013年，房地产销售增速攀升至历史新高。随后，流动性的紧张致使银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准。信贷环境的持续趋紧，再次成为制约2014年成交的一大重要因素，致使楼市迅速降温，多数首次置业者及改善性购房者不得不面对利率走高所带来的长期支付成本的上升，被迫放缓入市步伐。

下半年开始，尽管监管机构不断表态支持首套自住需求，但商业银行响应寥寥。因此，此次央行降息对于楼市堪比甘霖，无论对于企业还是个人，资金成本都将有所改善。这对于日趋放缓的宏观经济，一定程度上又将带来托底的作用。

住宅市场成交活跃

近期在一系列行政干预政策陆续退出之际，各地市场逐渐有了起色。上周五发布的降息消息更引发市场强烈关注，周末市场成交活跃，对政策利好反应积极。中原监测的40个重点城市数据显示，上周末新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，其中除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。具体城市来看，厦门、深圳、福州、合肥、长春、上海、南昌、济南、成都及杭州等地，上周末新房成交量增幅均超过两成。

二手房成交表现同样热烈，中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手房合计成交面积达到今年以来第二高位，较今年周均值上升29%。一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳上周二手房成交面积均明显增长，较今年周均值分别上升47%、54%及68%。

年末翘尾已成定局

回顾过往两次集中降息降准的周期，均对房地产市场成交带来了明显的拉升作用。如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策，存在特殊性及不可复制性，那么2011年12月至2012年7月间的降息降准后的市场反应，则更具有参考意义。从上述40个城市成交表现来看，上一轮降息开启后，市场从2012年3月起逐步回暖，且成交高位延续至整个2013年。

从本轮市场表现来看，虽然2014年起市场明显回落，但随着央行930新政的利好，10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，使年末成交翘尾成为定局。但不可忽视的是，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，供求格局的变化令市场后续走势存在不确定性。

广州底价诞生高价地

继上海以248.5亿元成交历史总价高价地之后，广州年度总价高价地诞生。11月24日，广州白云区红云涂料厂地块以64.5亿元总价，被越秀地产购得。地块以底价成交，楼面价为14000元/平方米。地块成交价格合理，体现出房企近期对后市的谨慎看好。

此外，北京朝阳区上周成交两宗地块，其中一宗居住用地的居住用途部分全部用于建设限价商品房，限价1.5万元/平方米；另一宗地块竞配建自住型商品房31000平方米，限价2.2万元/平方米。