亚豪：北京楼市形势一片大好 别墅意外“躺枪”拖后腿

    2014年“金九银十”，轰轰烈烈的“回暖”之战已经在普宅市场打响，但这份热闹却与别墅市场无关。据亚豪机构数据显示，今年“金九银十”这两个月期间，北京别墅市场共实现成交320套，相比去年同期减少了38%，也创造了历年“金九银十”的成交新低，成为名副其实的“铜九铁十”。
    亚豪研究认为，今年九、十月份别墅成交量创造历史新低是由于无法逾越的两大难关。第一大难关是背景关。今年来全球经济均处低迷，国内也不例外，三季度GDP增速已降至7.3%，为五年来的最慢增速。而别墅需求客群的资金状况与经济环境息息相关，经济不景气，身家缩水，置业行为也必然会遭到搁置。需求的疲软因此成为今年“金九银十”变身“铜九铁十”的主导因素；
    第二大难关是政策关，虽然自9月以来北京频频出台救市政策，但多针对于首置或改善型的中低端客群，真正能够惠及高端客群的刺激政策并未出台。特别是北京限购政策仍在严格执行，购房者在面临“最后一套”购房机会的选择时，往往更多地考虑到住房的交通及配套，因此今年城市公寓成交稳定，而养老型、度假型等针对别墅产品的置业需求则大举减少，使得当前整体市场开始强势回暖之时，别墅市场依然保持冷静。
    别墅成交一片低迷，供应情况也不遑多让。根亚豪机构数据显示，10月北京别墅仅3个项目入市销售，共新增别墅产品87套，相比9月虽然入市项目个数增加1个，但供应量却减少了5套。至此2014年“金九银十”期间北京别墅总供应量共计179套，相比去年同期减少了28套，也创造了近4年来同期新低。
    归根结底，需求的萎靡是造成供应意愿不足的根本原因，亚豪认为。但是值得注意的是，近期行业形势的变化加速了这一矛盾的激化。9月开始，北京陆续出台数项放松调控的政策，对于房企来说，现阶段的主要任务是冲刺年度销售任务，房企推货的主力必然是瞄准信贷政策的放宽对象，即刚需及首次改善型客群，因此中低端住宅产品推至“一线”成为主打产品，而高端别墅类项目则“无辜躺枪”，推盘计划暂被“搁置”。
    亚豪分析认为，在这种形势下仍坚持推新的项目可分为两类，一类是以旭辉御锦为代表的中低端别墅，六环外，总价500万元左右起，这类产品能够吸引少量被释放的中端改善型，趁市场供应的空白期入市“抢收”；另一类则是以远洋万和公馆为代表的顶级别墅，10月远洋万和公馆以60000-90000元/平方米的单价入市，推新房源则为数套800多平米联排以及3000-5000平方米独栋会馆。亚豪君判断，动辄上亿的交易或已锁定购买意向，在预售价格审批开闸的背景下，取证开盘不过是“走个过场”。
    受到这两个月供应低迷的影响，虽然10月成交数据环比略有上升，但是回暖后劲不足，在没有新的明确指向高端客群的利好政策出台之前，预计短期内别墅市场仍将处于低迷周期。