中原周报：房价环比跌幅面收窄 成交量有望保持复苏

上周，政策环境继续维持宽松。上海宣布对普通住宅的总价认定标准作出较大幅度的调整，这将对改善性需求的释放带来正面的刺激。同时，近期通过财政补贴手段鼓励购房的地区也在不断增加。

在政策环境的持续利好的形势之下，全国10月份商品房销售面积的回稳势头明显，同比降幅收窄。临近年尾，房企将积极冲刺全年销售业绩，预计成交走势有望保持当前的复苏行情。

上海普宅范围调整：在各地限购政策松绑蔚然成风之下，一线城市的政策环境近期出现明显改善。继北京之后，上海上周宣布对普通住宅的总价认定标准作出较大幅度调整。自11月20日起，上海将执行新的普通住宅认定标准，即外环外、内外环间及内环内的普通住宅总价标准分别为低于230万元、310万元及450万元。与调整前的上海普通住宅标准相比，此次外环外、内外环间、内环内总价标准分别提高了70万元、110万元及120万元。

经初步计算，上海二手住宅中的普通住宅交易比重在调整前为79%，调整后为89%；一手住宅中的普通住宅交易比重各环线差异显著，调整后外环外、内外环间、内环内普宅占比分别为59%、7%及2%。上海普通住宅认定标准的提高，将使可以享受交易税费优惠的房源占比明显增加。加上前一周对住房公积金政策的放松，上海近期连续迎来政策利好，这将对改善性需求的释放带来正面刺激。

 各地补贴购房积极：近期，通过财政补贴手段鼓励购房的地区也在不断增加。江西省《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出，各地可对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴。江苏省为加快推进建筑产业现代化，对于购买成品住房且属于首套住房的家庭，由当地政府给予相应的税费优惠政策支持。此外，沈阳冬季房展会期间推出16项优惠政策，其中多项政策惠及购房者，包括对于参展楼盘给予购房补贴。对于稍有起色的住宅市场，各地政府希望通过财税及公积金等政策进一步巩固，这对年末成交走势无疑将起到积极促进作用。

上海诞生总价高价地：备受关注的上海黄浦区董家渡地块于11月18日由中民投竞得，总价达到248.5亿元，溢价率0.2%，楼面价35392元/平方米。该地块总价仅次于2009年成交的广州亚运村地块（255亿元），成为上海历史上的总价高价地。该地块位于上海CBD核心拓展区南外滩地区，是黄浦区近期开发规模最大、地块最为完整、区域条件最为优越的地块。该地块各用途比例为商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%，当前地块所在的黄浦滨江板块住宅单价已突破8万元/平方米。

此外，上周广州的土地市场引人瞩目。广州集中成交8宗经营性用地，合计成交金额达到156.87亿元，其中7宗为天河区黄云路华美牛奶厂地块，竞得方包括华润置地、龙湖、金地等知名房企。其中除了首次在广州拿地的龙湖竞得的一宗地块楼面价达到16866元/平方米外，其余楼面价均在15000元/平方米以下，溢价水平合理。这反映了政策放松及销售回暖之后，房企对后市既乐观且谨慎的心态。

全国销售明显回稳：全国市场回稳势头明显。国家统计局最新发布的前10月全国房地产数据显示，1-10月份的商品房销售面积达88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点；10月份当月的商品房销售面积为11362万平方米，同比下降1.6%，降幅比上月减缓8.7个百分点。可见，受去年高基数等因素影响，全国商品房销售数据依然同比下降，但降幅已有所收窄，且10月降幅减缓显著。

成交有望保持复苏：11月前两周，全国住宅市场成交量维持在今年的阶段性高位。中原监测的40个重点城市数据显示，新建住宅成交面积上周环比微升3%，较去年周均水平上升12%。其中，一线、二线及三四线城市上周成交量较去年周均值分别上升8%、14%、12%。

二手住宅成交虽然近期同样有所升温，但较去年的高位水平仍有明显差距。中原监测的21个重点城市数据显示，二手住宅成交面积上周环比微降3%，较去年周均水平下降27%。随着近期政策环境的持续利好，以及房企冲刺全年销售业绩的影响，预计年末成交走势有望保持当前的复苏行情。

 房价环比跌幅收窄：住宅价格走势方面，10月同比跌幅创历史新高，但环比跌幅出现收窄。国家统计局最新发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，10月新建商品住宅以及二手住宅价格指数分别同比下跌2.6%、2.5%，均创下历史新高。而10月新建商品住宅以及二手住宅价格指数环比跌幅均为0.8%，较上月跌幅出现收窄，价格预计将进入筑底区间。